Huslejenævnet godkender ikke varslet lejeforhøjelse i Næstved

Sagen omhandler en udlejers varsling af lejeforhøjelse for et lejemål i Næstved, som lejeren har gjort indsigelse imod. Lejemålet, en ejendom opført i 1970 med et bruttoetageareal på 106 m², blev lejet ud fra den 1. juni 2023 til en årlig leje på 86.400 kr., svarende til 815 kr. pr. m². Udlejer varslede den 3. november 2024 en lejeforhøjelse til 116.400 kr. årligt (1.098,11 kr. pr. m²) med virkning fra den 1. juni 2025. Lejeren gjorde indsigelse den 3. december 2024, hvorefter udlejer indbragte sagen for Huslejenævnet den 2. januar 2025.

Udlejers argumenter

Udlejers advokat anførte, at lejen ikke tidligere var reguleret, og at det var afgørende, at lejeren betalte den korrekte leje fra den 1. juni 2025, især i lyset af en verserende boligretssag om lejemålets tidsbegrænsning. Udlejer bestred, at der var byrdefulde lejevilkår, der kunne begrunde en lavere leje, selvom lejekontrakten var indgået på en uautoriseret typeformular (A.9 i stedet for A.10). Udlejer henviste til sammenlignelige lejemål i området, der angiveligt udlejes til 10.000 kr. i ren husleje, og fremlagde to uafhængige mægleres vurderinger, der støttede dette lejeniveau.

Lejers argumenter

Lejers advokat bestred, at den nuværende leje var væsentligt lavere end det lejedes værdi. Lejer påpegede væsentlige fejl og mangler ved lejemålet, herunder skimmelsvamp, utætte vinduer, rådden hoveddør, fejl i elinstallationer og revner i soklen. Det blev anført, at lejemålet var i slidt stand, særligt køkkenet, og ikke var istandsat i henhold til kontrakten. Lejer fastholdt, at udlejer var gjort opmærksom på manglerne uden udbedring. Lejers advokat gjorde gældende, at den forkerte typeformular medførte, at vilkår, der pålagde lejeren større forpligtelser end loven, var ugyldige i henhold til Lejeloven § 14, stk. 3, og at den indvendige vedligeholdelsespligt påhvilede udlejer jf. Lejeloven § 116. Lejer bestred, at skimmelsvamp og råd skyldtes lejers adfærd og fremlagde fotodokumentation for skimmelsvamp ved indflytning. Lejer anfægtede mæglerens vurderinger, da de ikke havde set lejemålets stand og alene var baseret på lokation og løse skøn.

Nævnets undersøgelse

Huslejenævnet besigtigede lejemålet den 9. april 2025. Nævnet konstaterede, at lejemålet opvarmes med fjernvarme, har termovinduer og en have. Køkkenet blev beskrevet som ældre, moderniseret med linoleumsgulv, laminatbordplade og lyse foliebeklædte fronter, udstyret med kogeplade, ovn, emhætte, køle-/fryseskab og opvaskemaskine. Badeværelset var også ældre, moderniseret med grå og grønne klinker, lysspots, håndvask med underskab, bruseniche og almindeligt toilet. Nævnet bemærkede, at det ikke tog stilling til eventuelle vedligeholdelsesmangler, da dette ikke var en del af den indbragte sag om lejeforhøjelse.

Huslejenævnet har besluttet ikke at godkende den af udlejer varslede lejeforhøjelse. Afgørelsen betyder, at den årlige leje for lejemålet forbliver 86.400 kr., svarende til 815 kr. pr. m² årligt, gældende fra den 1. juni 2023.

Nævnets afgørelse og konsekvenser

Nævnet fandt, at den varslede lejeforhøjelse ikke kunne godkendes. Hvis lejeren har betalt den varslede forhøjelse, er udlejer forpligtet til at tilbagebetale for meget betalt leje samt eventuelle reguleringer af depositum og forudbetalt leje med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne. Tilbagebetaling senere end den 1. juni 2025 vil blive anset som en overtrædelse af disse bestemmelser. Sagens udfald medfører ikke, at udlejer skal betale et tillægsgebyr til nævnet. Da lejeren fik medhold, er udlejer forpligtet til at give skriftlig meddelelse om nævnets afgørelse i henhold til Lejeloven § 194.

Begrundelse for afgørelsen

Sagen blev behandlet efter reglerne i Lejeloven § 32, Lejeloven § 42 og Lejeloven § 44. Nævnet konstaterede, at varslingen opfyldte de formelle krav. Ifølge Lejeloven § 42 kan lejen forhøjes, hvis den gældende leje er væsentligt lavere end det lejedes værdi. Ved vurderingen af det lejedes værdi tages udgangspunkt i tilsvarende almindelige udlejningsejendomme med omkostningsbestemt leje jf. Lejeloven § 6, stk. 1 og kriterierne i Lejeloven § 32.

Efter besigtigelsen og en samlet vurdering fandt nævnet, at den gældende leje på 815 kr. pr. m² ikke var væsentligt lavere end den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, hvor lejen er reguleret efter Lejeloven § 23 og Lejeloven § 32. Nævnet baserede sin vurdering på sit generelle kendskab til lejeniveauet i sammenlignelige lejemål i området, uden at benytte konkrete sammenligningslejemål, jf. Vestre Landsrets dom gengivet i TBB 2016, side 127.