Klage over manglende anmærkninger om utæt loftslem og ventilation i tilstandsrapport

Sagen omhandler en klage over en tilstandsrapport fra 2005 for en ejendom opført i 1908. Klager oplevede ubehag og allergisymptomer efter indflytning og har ikke beboet ejendommens 1. sal siden foråret 2010. En syn- og skønsmand blev udpeget til at vurdere tre specifikke klagepunkter.

Klagepunkt 1: Manglende dampspærre

Skønsmanden konstaterede, at der var etableret dampspærre i beboelsesrummene på 1. sal, bestående af både puds på rør og en efterfølgende monteret folie. Det blev vurderet, at der ikke var forhold ved dampspærren, som den bygningssagkyndige burde have registreret som en skade i tilstandsrapporten.

Klagepunkt 2: Utætte lofts- og skunklemme

Loftlemmen til tagrummet blev beskrevet som en simpel og meget utæt konstruktion uden tætningslister. Dette skabte en nærliggende risiko for, at varm og fugtig rumluft steg op i tagrummet, hvilket blev underbygget af konstateret skimmelvækst på undertaget, særligt i området over lemmen. Skønsmanden vurderede, at den utætte loftlem burde have været karakteriseret som en K3-skade.

Klagepunkt 3: Mangelfuld ventilation i tagrummet

Skønsmanden fandt, at tagrummet var helt uden ventilation. Dette, kombineret med den utætte loftlem, skabte gunstige betingelser for kondens og skimmelvækst på undertag og træværk. Ifølge gældende byggetekniske anvisninger (som f.eks. SBI-anvisning 189) på tidspunktet for huseftersynet, skulle et ventileret tagrum have været etableret. Den manglende ventilation blev derfor anset for at være en K3-skade, som burde have været anført i rapporten.

Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige fandt den indklagede bygningssagkyndige ansvarlig for fejl og forsømmelser i den udarbejdede tilstandsrapport.

Vurdering af de enkelte klagepunkter

Nævnet fulgte skønsmandens vurdering i alle tre punkter:

• Dampspærre: Klagen blev afvist på dette punkt, da dampspærren blev anset for at være tilstrækkelig på tidspunktet for huseftersynet.
• Lofts- og skunklemme: Nævnet fandt, at den bygningssagkyndige burde have registreret den meget utætte loftlem som en K3-skade på grund af den åbenlyse risiko for fugtskader i tagkonstruktionen.
• Ventilation i tagrum: Det blev anset for en alvorlig fejl, at den manglende ventilation af tagrummet ikke var registreret som en K3-skade. Dette er i strid med almindelig byggeteknisk praksis og udgør en betydelig risiko for skimmelvækst.

Samlet set konkluderede nævnet, at den bygningssagkyndige havde handlet ansvarspådragende ved ikke at anmærke de kritiske forhold vedrørende den utætte loftlem og den manglende ventilation.