Udlejer mister krav på istandsættelse, forbrugsudgifter og husleje grundet manglende rapporter og dokumentation, skal tilbagebetale depositum med renter

Sagen omhandler lejers krav om tilbagebetaling af indbetalt depositum på 17.025 kr. og udlejers modkrav i forbindelse med fraflytningen i 2021. Udlejeren, som var under konkurs, fastholdt et krav på i alt 19.589,06 kr. til betaling ifølge den fremsendte flytteopgørelse. Dette krav dækkede manglende husleje i tre måneder, udgifter til vandforbrug (2020 og 2021), elforbrug, udskiftning af lås grundet manglende nøgler samt malerarbejde. Det blev oplyst, at udlejeren udlejede mere end én beboelseslejlighed, hvilket udløser skærpede krav til proceduren ved fraflytning.

Udlejers procedurefejl

• Der blev hverken afholdt eller udarbejdet indflytningsrapport.
• Selvom der blev afholdt fraflytningssyn (hvor lejers repræsentant deltog), blev der ikke udarbejdet en fraflytningsrapport, eller en rapport blev ikke fremsendt til lejer inden for de lovpligtige frister, som er fastsat i Lejeloven § 187, stk. 3.

Manglende dokumentation og passivitet

Lejers repræsentant gjorde gældende, at samtlige udlejers krav ud over depositummet var udokumenterede. Udlejers likvidator blev gentagne gange anmodet om at fremlægge dokumentation, herunder gyldige forbrugsregnskaber og dokumentation for manglende husleje. Likvidator undlod dog at svare på Huslejenævnets anmodning om bemærkninger til lejers svar, jf. Boligforholdsloven § 86, stk. 2, hvilket havde væsentlig betydning for nævnets vurdering af udlejers krav.

Huslejenævnet gav lejeren fuldt medhold i sagen og pålagde udlejeren at tilbagebetale det fulde depositum tillagt renter. Nævnet fandt, at udlejer havde mistet alle modkrav grundet væsentlige procedurefejl og manglende dokumentation.

Tab af istandsættelseskrav

Nævnet konstaterede, at da udlejer udlejede mere end én beboelseslejlighed, var de forpligtet til at overholde fristerne for fraflytningssyn og fremsendelse af fraflytningsrapport. Da udlejer ikke overholdt disse krav, fandt nævnet, at udlejer havde mistet sit krav på istandsættelse (malerarbejde og låseskift), jf. Lejeloven § 187, stk. 5.

Ugyldige forbrugskrav og husleje

• Vand og El: Udlejer havde ikke fremlagt gyldige forbrugsregnskaber for vandforbruget i 2020 og 2021, der opfyldte kravene i Lejeloven. Udlejer mistede derfor retten til at opkræve tillægsbetaling for vand (12.301,87 kr. og 1.831,51 kr.), jf. Lejeloven § 79, stk. 1. Kravet for el (1.725,68 kr.) blev afvist som udokumenteret.