Bøde til ejendomsmægler for selvindtræde og dobbeltrepræsentation ved køb af ejendom fra egen portefølje

Overtrædelse ved selvindtræde

Nævnet fastslog, at en ejendomsmægler, der ønsker at købe en ejendom fra egen portefølje, skal opsige formidlingsaftalen, frasige sig vederlaget og oplyse sælger om muligheden for anden bistand, før der afgives et købstilbud. Da ejendomsmægler BB fremsatte sit bud i samme mail, som han meddelte disse forhold, handlede han i strid med reglerne om selvindtræde i Lov om formidling af fast ejendom m.v. § 23, stk. 1.

Overtrædelse af forbud mod dobbeltrepræsentation

Efter at formidlingsaftalen var opsagt som følge af selvindtræde, udarbejdede ejendomsmæglerens virksomhed købsaftalen. Nævnet fandt, at virksomheden derved ikke reelt var udtrådt af handlen og dermed overtrådte forbuddet mod at repræsentere både sælger og køber i samme handel, jf. Lov om formidling af fast ejendom m.v. § 26. Det ændrede ikke på vurderingen, at sælger havde antaget egen rådgiver.

Ansvarsfordeling og sanktion

Disciplinærnævnet pålagde ejendomsmægler BB en personlig bøde på 125.000 kr. for overtrædelse af reglerne om selvindtræde og dobbeltrepræsentation, jf. Lov om formidling af fast ejendom m.v. § 53. Nævnet lagde i skærpende retning vægt på, at ejendomsmægleren havde kunnet udnytte sin særlige viden om ejendommen. Den ansvarlige ejendomsmægler for opdraget (CC) og ejendomsformidlingsvirksomheden blev frifundet for selvstændigt ansvar, da BB som autoriseret ejendomsmægler bar et selvstændigt disciplinæransvar for sine handlinger.

• Varetagelse af Købers Interesser: En køberrådgiver skal varetage køberens interesser og yde relevant, retvisende og fyldestgørende rådgivning (§ 48, stk. 1).
• God Skik: Rådgiveren skal handle i overensstemmelse med god skik, hvilket indebærer omsorgsfuldhed, grundighed, og loyalitet over for køberen (§ 48, stk. 2).
• Forbud mod Dobbeltrepræsentation: Det fastslås utvetydigt, at ingen må være repræsentant for både sælger og køber i samme handel. Dette gælder for ejere, ansatte og personer med lignende tilknytning til virksomheden (§ 48, stk. 3).
• Oplysningspligt: Rådgiveren skal skriftligt oplyse både køber og sælger, hvis vedkommende har en væsentlig økonomisk eller personlig interesse i handlens gennemførelse (§ 48, stk. 4).
• Værdiansættelse: Ved værdiansættelse på vegne af en køber skal der tages hensyn til markedsforhold, beliggenhed, stand m.v. (§ 49).
• Undtagelser: Reglerne gælder ikke for advokater og finansielle virksomheder, i det omfang de er underlagt særskilt regulering.
• Lov om Juridisk Rådgivning: For at undgå overlap undtages køberrådgivning fra visse bestemmelser i lov om juridisk rådgivning, specifikt forbuddet mod at modtage betroede midler og regler om interessekonflikter, da disse nu reguleres direkte i ejendomsmæglerloven.

Skærpede Sanktioner og Styrkelse af Disciplinærnævnet

Lovforslaget giver Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere en række nye og skærpede værktøjer.

• Nye Sanktionstyper:

  • Kritik: Nævnet kan udtale kritik som en mildere sanktion end en advarsel. Afgørelser om kritik offentliggøres ikke med navns nævnelse (§ 53, stk. 1).
  • Betinget Frakendelse: Ved grov eller gentagen forsømmelse kan nævnet frakende en ejendomsmæglers godkendelse betinget. Frakendelsen bliver kun effektiv, hvis mægleren begår nye overtrædelser inden for en prøvetid på 1-5 år (§ 53, stk. 2).

• Konsekvenser af Ubetalte Bøder:

  • Forbud mod Virksomhedsudøvelse: Der indføres et direkte forbud mod at udøve formidling af salg af fast ejendom til forbrugere, hvis en person eller virksomhed har forfaldne, ubetalte bøder fra Disciplinærnævnet. Forbuddet ophæves, når gælden er betalt (§ 53 a). Overtrædelse kan straffes med bøde eller fængsel i op til 4 måneder.
  • Offentliggørelse: Nævnet skal offentliggøre en liste med navne på de ejendomsmæglere og virksomheder, der har ubetalte bøder (§ 53, stk. 7).
  • Overtrædelse af God Skik: Manglende betaling af en disciplinær bøde anses i sig selv for en overtrædelse af god ejendomsmæglerskik, hvilket kan føre til en ny sag (§ 52, stk. 5).

Andre Væsentlige Ændringer

• Tilsynsgrænse: En ansvarlig ejendomsmægler må maksimalt føre tilsyn med 5 personer (beregnet som fuldtidsækvivalenter). Denne regel træder i kraft 1. januar 2025 for at give branchen tid til at tilpasse sig (§ 28, stk. 2).
• Afskaffelse af Klagegebyr: Det nuværende gebyr på 250 kr. for at indbringe en klage for Disciplinærnævnet afskaffes for at lette adgangen for forbrugere (§ 52, stk. 4 ophæves).
• Aftaler om Variabelt Vederlag: Aftaler om variabelt vederlag skal fremover indeholde oplysning om beregningsgrundlaget, et maksimalt beløb som forbrugeren kan komme til at betale, samt et regneeksempel (§ 29, stk. 2).
• Nedsættelse af Gældsgrænse: Grænsen for, hvornår en ejendomsmæglers godkendelse kan nægtes eller fratages på grund af gæld til det offentlige, ændres.

• Administrative Ændringer: Ansvaret for sekretariatsbetjening af Disciplinærnævnet og udstedelse af visse bekendtgørelser flyttes formelt fra Erhvervsstyrelsen til Nævnenes Hus for at afspejle den faktiske administrative placering.

Ikrafttrædelse

Loven træder i kraft den 1. januar 2024. Dog træder bestemmelsen om, at en ansvarlig ejendomsmægler maksimalt må føre tilsyn med 5 personer, først i kraft den 1. januar 2025.