Markedsleje og huslejenedslag ved udlejning til datter i lejlighed med skimmelsvamp

Sagen omhandler fastsættelsen af den skattepligtige lejeindtægt for en lejlighed, som klageren udlejede til sin datter. Skattestyrelsen havde forhøjet den årlige lejeindtægt fra de aftalte 63.000 kr. til en skønnet markedsleje på 96.000 kr. med henvisning til Statsskatteloven § 4, litra b.

Lejligheden var i perioder stærkt plaget af skimmelsvamp, hvilket førte til, at klageren krævede fradrag for et huslejenedslag på 100 % i visse perioder. Skattestyrelsen anerkendte kun et delvist nedslag.

Klageren argumenterede for, at Skattestyrelsens skøn over markedslejen var baseret på et ufuldstændigt grundlag, herunder uegnede sammenligningslejemål fra internetannoncer. Klageren fremlagde i stedet dokumentation for lavere lejeniveauer i nærområdet. Desuden fastholdt klageren, at skimmelsvampens alvorlighed og den sundhedsrisiko, den udgjorde for datteren, berettigede et 100 % nedslag i lejen i de berørte perioder.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten behandlede to hovedpunkter: fastsættelsen af den objektive udlejningsværdi og størrelsen af huslejenedslaget grundet skimmelsvamp.

Fastsættelse af objektiv udlejningsværdi

Ved udlejning til nærtstående, som i dette tilfælde klagerens datter, skal udlejer beskattes af den objektive udlejningsværdi (markedslejen), hvis den aftalte leje er væsentligt lavere. Dette følger af Statsskatteloven § 4, litra b og retspraksis, herunder SKM2002.547.HR.

Markedslejen fastsættes med udgangspunkt i, hvad der lovligt kan opkræves efter lejelovgivningen. Landsskatteretten lagde vægt på, at lejlighedens generelle stand var mangelfuld, uafhængigt af skimmelsvampen. Der blev henvist til:

• Gamle, utætte vinduer
• Dårlig isolering mod loftet
• Nedslidte gulvstrøer og vibrerende gulve
• Hul i gulvet ned til underboen

På baggrund af disse forhold, sammenholdt med huslejestatistik og en afgørelse fra det lokale huslejenævn, fandt Landsskatteretten, at Skattestyrelsens skøn på 96.000 kr. årligt var for højt, og at klagerens aftalte leje på 63.000 kr. var for lav. Retten fastsatte skønsmæssigt en passende markedsleje til 890 kr. pr. m² eksklusive gener fra skimmelsvamp. For et areal på 93 m² svarer det til en årlig leje på 82.770 kr., afrundet til 82.800 kr.

Huslejenedslag grundet skimmelsvamp

Landsskatteretten anerkendte, at skimmelsvampen udgjorde en væsentlig mangel, der forringede lejemålets værdi betydeligt og udgjorde en sundhedsrisiko. Retten fastsatte nedslaget således:

• Oktober - december 2016: Et nedslag på 50 % blev anset for passende, da lejligheden var delvist anvendelig trods generne. Skattestyrelsens afgørelse blev stadfæstet på dette punkt.
• Januar - maj 2017: Et nedslag på 100 % blev accepteret, da lejemålet var ubebøligt i denne periode. Dette var ikke påklaget.
• Juni - december 2017: Et nedslag på 50 % blev anset for passende, svarende til perioden i 2016. Skattestyrelsens afgørelse blev stadfæstet på dette punkt.

Samlet resultat

Landsskatterettens afgørelse medførte en ændring af den skattepligtige indkomst for begge år. Nedenstående tabel viser de endelige beløb:

Klagerens indsigelse om, at Skattestyrelsens afgørelse var ugyldig på grund af et mangelfuldt grundlag, blev afvist. Landsskatteretten fandt, at Skattestyrelsen havde oplyst sagen tilstrækkeligt.