Lejeloven § 95

Det fremgår af den gældende lejelovs § 11, stk. 1, at er det lejede ikke ved overtagelsen og under lejeforholdets bestående i den stand, som lejeren efter retsforholdet mellem ham og udlejeren kan kræve, og afhjælper udlejeren ikke straks manglen efter påkrav derom, kan lejeren selv afhjælpe den for udlejerens regning. Vedrører manglen det lejedes forsyning med lys, gas, varme, kulde el. lign., kan lejeren ved fogedens bistand skaffe sig adgang til ejendommens installationer for at afhjælpe manglen. 1. og 2. pkt. finder tilsvarende anvendelse, hvis udlejeren uberettiget har afbrudt det lejedes forsyning med lys, gas, varme, kulde el. lign.

Efter den gældende lejelovs § 11, stk. 2, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe en mangel forringer det lejedes værdi for lejeren.

I § 95, stk. 1, 1. pkt., foreslås, at er det lejede ikke ved overtagelsen og under lejeforholdets bestående i den stand, som lejeren efter retsforholdet mellem lejeren og udlejeren kan kræve, og afhjælper udlejeren ikke straks manglen efter påkrav derom, kan lejeren selv afhjælpe den for udlejerens regning.

Bestemmelsen omhandler tilfælde, hvor det lejede stilles til rådighed for lejeren, men hvor det ikke lever op til de krav, lejeren har efter loven og lejeaftalen. Der kan være tale om mangler, som forelå ved lejemålets indgåelse eller mangler, der indtræder under lejeforholdets beståen. For så vidt angår mangler, som forelå ved lejeforholdets begyndelse, skal lejeren være opmærksom på bestemmelsen i lovforslagets § 91, hvorefter lejeren for ikke at miste retten til at påberåbe sig manglen senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse skal meddele udlejeren, at lejeren vil gøre manglen gældende.

Afgørende for, om der foreligger en mangel, er parternes aftale og lovens regler. Det vurderes ud fra en objektiv bedømmelse, om der foreligger en mangel, og det er således ikke en betingelse, at udlejeren kan bebrejdes det pågældende forhold. Det er dog en forudsætning, at en efterfølgende mangel, som indtræder efter lejerens indflytning, skyldes udlejerens forhold eller beror på forhold, som udlejeren bærer risikoen for.

Det er oftest udlejeren, som bærer risikoen for hændelig forringelse af udlejerens ejendom, da det som udgangspunkt er udlejeren, som har pligten til at vedligeholde ejendommen.

Hvis lejeren har accepteret en defekt, vil lejeren ikke kunne gøre mangelsbeføjelser gældende.

Skyldes en skade lejerens culpøse forhold, vil der ikke foreligge en mangel. Tilsvarende vil der heller ikke foreligge en mangel, hvis lejeren har vedligeholdelsespligten af den pågældende bygningsdel, medmindre udlejeren har forårsaget skaden ved culpøs adfærd.

Udfører udlejeren vedligeholdelsesarbejder på ejendommen eller i det lejede til opfyldelse af udlejerens løbende vedligeholdelsespligt, kan de gener, som afhjælpningen medfører, ikke anses for at være en mangel. I modsat fald ville det ikke være muligt for udlejeren at opfylde sine vedligeholdelsesforpligtelser. Det kan dog være aftalt, at der i lejeperioden ikke må gennemføres større arbejder i lejemålet.

Gennemføres der arbejder, er det en forudsætning, at det sker med hensyntagen til lejeren. Udlejeren skal endvidere iagttage reglerne om varsling af iværksættelsen af arbejderne, jf. lovforslagets § 103. Varslet efter denne bestemmelse er henholdsvis 6 uger og 3 måneder alt afhængig af, hvor store ulemper lejeren påføres.

Overholder udlejeren ikke disse varslingsregler, og har lejeren ikke indgået aftale med udlejeren om dette, vil iværksættelsen af arbejderne kunne være uberettiget, og der vil kunne foreligge en mangel.

Efter bestemmelsen kan lejeren foretage udbedring af manglen på udlejerens regning, hvis udlejeren ikke straks udbedrer manglen. Udlejeren har således ret til at udbedre manglen, hvis dette kan ske straks, det vil sige inden for et forholdsvis kort tidsrum.

Det er en forudsætning for, at lejeren for udlejerens regning selv kan foretage afhjælpning, at lejeren forinden forgæves har anmodet udlejeren om at bringe det lejede i kontraktmæssig stand. Det er lejeren, som har bevisbyrden for, at der foreligger en mangel. Lejeren bør derfor sikre sig bevis for dette og for, at lejeren forgæves har rettet henvendelse til udlejeren om afhjælpning, og at det udførte afhjælpningsarbejde er fornødent og dermed en nødvendig udgift. Lejeren må endvidere dokumentere, at manglen er afhjulpet uden unødvendige udgifter.

I stk. 1, 2. pkt., foreslås, at vedrører manglen det lejedes forsyning med lys, gas, varme, kulde el. lign., kan lejeren ved fogedens bistand skaffe sig adgang til ejendommens installationer for at afhjælpe manglen.

Hvis manglen vedrører ejendommens forsyning med el, gas, varme, kulde m.v., kan lejeren ved en umiddelbar fogedforretning skaffe sig adgang til ejendommens installationer. Dette skyldes, at manglende leverance af sådanne forsyninger er så væsentlig, at lejeren skal have sikkerhed for at kunne få leverancen af eksempelvis varme genoptaget. Bestemmelsen finder anvendelse ved såvel egentlige mangler ved anlægget som ved udlejerens afbrydelse af forsyningen, jf. 3. pkt.

I stk. 1, 3. pkt., foreslås, at 1. og 2. pkt. finder tilsvarende anvendelse, hvis udlejeren uberettiget har afbrudt det lejedes forsyning med lys, gas, varme, kulde el. lign.

Lejeren kan efter bestemmelsen selv afhjælpe problemet med den manglende forsyning med lys, varme m.v. for udlejerens regning.

Hvis udlejeren uden at være berettiget dertil ikke vil give lejeren adgang til det lokale, hvor fyret i ejendommen er installeret, kan lejeren skaffe sig adgang ved en umiddelbar fogedforretning. Det er en forudsætning for anvendelse af bestemmelsen om fogedens bistand, at udlejeren ikke straks har rettet op på forholdet, trods lejerens påkrav herom, og at manglen kan konstateres uden en bevisførelse, der rækker ud over, hvad man efter praksis accepterer i fogedretten.

Reglen er suppleret med bestemmelsen i kapitel 3 i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om boligforhold, hvoraf fremgår, at undlader en udlejer, som skal levere varme og varmt vand, at lade ejendommen forsyne med energi til opvarmning, og afhjælper udlejeren ikke straks manglen efter påkrav herom, skal kommunen på begæring af en lejer af en beboelseslejlighed lade ejendommen forsyne med energi til opvarmning for udlejerens regning.

Som følge af denne bestemmelse vil det kunne være nødvendigt, at kommunen indfrier restancer, der er til hinder for fortsat levering. Bliver el- eller vandforsyningen afbrudt, har kommunen også en pligt til på en lejers begæring at sikre, at forsyningen genoptages.

I stk. 1, 4. pkt. foreslås, at hvis manglen vedrører det lejedes forsyning med varme, opvarmning af brugsvand, el eller vand, kan lejeren rette henvendelse til kommunen med henblik på at få genoptaget forsyningen, efter reglerne i kapitel 3 i lov om boligforhold om kommunal sikring af forsyning med vand, varme og el.

Bestemmelsen er ny og har alene til formål at tydeliggøre, at lejeren fortsat har mulighed for at få genoptaget forsyningen med varme, el m.v. ved kommunens hjælp. De bestemmelser, som foreslås videreført i kapitel 3 i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om boligforhold, har hidtil været indeholdt i lejelovens regelsæt om betaling for temperaturregulering, vand og el.

I stk. 2 foreslås, at lejeren kan kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe en mangel forringer det lejedes værdi for lejeren.

Et forholdsmæssigt afslag kan gives, indtil afhjælpning sker. Det er ikke en betingelse, at manglen er væsentlig, men det kræves, at lejeren kan bevise, at manglen er værdiforringende. Det vil sige, at rent bagatelagtige forhold ikke kan udløse et forholdsmæssigt afslag. Er lejemålet helt ubeboeligt, vil afslaget kunne være på 100 pct. Den aftalte leje nedsættes på den baggrund med forskellen mellem værdien af den mangelfulde ydelse og den mangelfri ydelse.

Der er tale om en objektiv vurdering af, om manglen forringer det lejedes værdi for lejeren. Afslagets størrelse afhænger således ikke af den enkelte lejers subjektive vurdering af manglen, men den aftalte anvendelse af lejemålet indgår i vurderingen.

Lejeren vil for en og samme mangel kunne være berettiget til såvel afslag som erstatning. Har lejligheden fx på grund af foretagelse af udbedringsarbejder været helt eller delvis ubeboelig i en periode, kan der, hvis de almindelige betingelser for erstatning er til stede, ud over nedslag i huslejen kræves godtgørelse af eventuelle udgifter til midlertidig genhusning, udskiftning af ødelagt indbo m.v., som manglen har været årsag til.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 11 i den gældende lejelov.

Der henvises til afsnit 2.10.1.2. og 2.10.2.2. i de almindelige bemærkninger.