Udlejer pålagt at betale incitamentstarif for dårlig afkøling i varmeregnskab

Sagen omhandler et varmeregnskab for 2024 for ejendommen Skydehøjsgården 2-12, hvor udlejer havde medtaget en betydelig udgift til en incitamentstarif på grund af dårlig afkøling af fjernvarmevand. Sagen blev indbragt for Huslejenævnet af udlejer, efter at beboerrepræsentationen havde gjort indsigelse mod regnskabet i henhold til Lejeloven § 77.

Lejers indsigelser

Beboerrepræsentationen protesterede mod at skulle betale incitamentstariffen på 262.811,25 kr. inkl. moms, hvilket udgjorde 41% af den samlede varmeudgift. Lejerne argumenterede for, at den store afgift skyldtes udlejers manglende vedligeholdelse og tilsyn med varmeanlægget. De påpegede, at forsyningsselskabet Norfors havde opkrævet tariffen siden 2021, og at udlejer, trods information om problemet og mulige løsninger, ikke havde reageret tilstrækkeligt hurtigt for at undgå afgiften.

Udlejers argumenter

Udlejer fastholdt varmeregnskabet og bestred at have forsømt vedligeholdelsen af anlægget. Udlejer henviste til, at der var foretaget udskiftninger af tekniske komponenter i maj 2024 og igen i maj 2025, hvilket havde forbedret afkølingen. Udlejer henviste desuden til en tidligere ankenævnsafgørelse, som nævnet dog fandt irrelevant for den konkrete sag, da ejendommens varmeanlæg var dimensioneret korrekt til at opfylde afkølingskravene.

Huslejenævnet gav lejerne medhold og besluttede, at de ikke skulle hæfte for betalingen af incitamentstariffen.

Afgørelsens begrundelse

Nævnet fandt, at udlejer ikke havde dokumenteret at have reageret tilstrækkeligt hurtigt på problemerne med varmeanlægget, selvom udlejer havde haft kendskab til incitamentstariffen siden 2021. Nævnet lagde vægt på, at udlejer bærer risikoen for, at afgiften blev pålagt ejendommen som følge af dårligt tilsyn. Selvom der blev foretaget reparationer i maj 2024, var problemet ikke løst permanent, og den afgørende reparation fandt først sted i maj 2025, hvilket nævnet anså for at være for sent.

Nævnet henviste modsætningsvist til en Højesteretsdom (UfR 2013.226H) og konkluderede, at når udlejer forsømmer sin pligt til at passe anlægget, jf. Lejeloven § 112, stk. 2, skal lejerne ikke betale de deraf følgende ekstraudgifter.

Konsekvenser af afgørelsen

• Udgifterne til fjernvarme i varmeregnskabet for 2024 skal nedsættes med 262.811,25 kr.
• Udlejer skal udarbejde et nyt, korrigeret varmeregnskab.
• Eventuelt for meget betalt varmebidrag skal tilbagebetales til lejerne senest den 1. december 2025. Manglende overholdelse heraf betragtes som en tilsidesættelse af .