Erstatning for værditab på grund af nabobyggeri: Landsretten fandt naboretlig tålegrænse overskredet

Sagen omhandler et krav om erstatning på naboretligt grundlag. Appellant, tidligere ejer af en ejendom (Adresse 1), sagsøgte Appelindstævnte P/S, som havde opført to punkthuse på nabogrundene (Adresse 2 og 3). Appellant gjorde gældende, at opførelsen af de nye, høje bygninger tæt på skel havde medført et væsentligt værditab på ejendommen grundet betydelige skygge- og indbliksgener.

Baggrund og lokalplanforhold

Området var oprindeligt reguleret af en lokalplan fra 1981, der tillod bebyggelse i maksimalt 1½ etage. En ny lokalplan fra 2016 ændrede dette og tillod opførelse af punkthuse i 3-4 etager. Det var i henhold til denne nye lokalplan, at de omstridte punkthuse blev opført.

Parternes påstande

• Appellant: Krævede betaling af 300.000 kr. i erstatning for værditab, subsidiært et mindre beløb fastsat af retten.
• Appelindstævnte P/S: Påstod stadfæstelse af byrettens dom (hvis indhold ikke er nærmere specificeret, men som formodes at have været til fordel for Appelindstævnte).

Bevisførelse

Under sagen blev der afgivet forklaringer fra parterne, vidner og to skønsmænd. En skønsmand bekræftede, at byggeriet var unormalt tæt og højt for et villaområde og medførte betydelige gener. En anden skønsmand vurderede det varige værditab for appellantens ejendom til 300.000 kr. baseret på en analyse af udbuds- og salgspriser i området.

Landsretten baserede sin afgørelse på de almindelige naboretlige regler, som fastsætter en grænse for, hvilke gener en nabo med rimelighed skal tåle.

Landsrettens vurdering af generne

Efter en samlet vurdering, der inkluderede bevisførelse og en besigtigelse af ejendommene, fandt landsretten, at opførelsen af punkthusene medførte væsentlige gener for appellantens tidligere ejendom. Retten lagde vægt på:

• Indbliksgener: Punkthuset på Adresse 2, opført i tre etager med høj sokkel, var placeret meget tæt på skellet og havde store vinduespartier og altaner med direkte udsyn til appellantens ejendom (Adresse 1).
• Skyggegener: Både punkthuset på Adresse 2 og Adresse 3 medførte skyggegener af et vist omfang.

Selvom en vis fortætning i bybilledet må anses for påregnelig, konkluderede landsretten, at de konkrete gener var så væsentlige og upåregnelige, at de oversteg den naboretlige tålegrænse.

Fastsættelse af erstatning

Landsretten anerkendte, at byggeriet havde medført et varigt værditab for appellantens ejendom. Retten fandt dog ikke fuldt grundlag for at følge skønsmandens vurdering af et tab på 300.000 kr. Dette skyldtes, at skønsmandens beregningsmetode var baseret på en periode, hvor ejendomspriserne generelt var steget, hvilket kunne have ført til en for høj vurdering af tabet.

Landsretten fastsatte derfor skønsmæssigt værditabet til 150.000 kr.

Endelig afgørelse

Appelindstævnte P/S blev dømt til at betale erstatning og sagsomkostninger til appellant.