Huslejenævnet afviser sag om lejens størrelse grundet manglende dokumentation for tvist
Myndighed
Huslejenævnet
Dato
11. december 2024
Resultat
NOT_SET
Sted
høje-taastrup
Emner
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.Kap. 9 Lejerens indflytningKap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
En lejer indbragte en sag for Huslejenævnet vedrørende lejens størrelse ved lejeperiodens begyndelse. Sagen omhandlede en tvist om den oprindelige husleje.
Huslejenævnets rolle og krav til tvist
Huslejenævnet fungerer som et tvistenævn, hvilket indebærer, at den part, der indbringer en sag, har bevisbyrden for, at der foreligger en reel tvist mellem parterne. Dette kræver som minimum, at lejeren forudgående har rettet henvendelse til udlejeren med indsigelser eller krav, som udlejeren har afvist eller ikke har reageret på.
Lejers manglende dokumentation og respons
I denne specifikke sag var det ikke godtgjort af lejeren, at der havde foreligget den fornødne tvist i den relevante periode. Det fremsendte bilag, som skulle dokumentere eksistensen af en tvist, var tomt. Ydermere reagerede lejeren ikke på Huslejenævnets henvendelser, herunder anmodninger om uddybning af lejerens indsigelser. Nævnets undersøgelse fokuserede derfor primært på de proceduremæssige krav til sagsanlæg frem for en materiel vurdering af lejens størrelse.
Huslejenævnet traf afgørelse om at afvise sagen. Afvisningen skyldtes, at lejeren ikke havde godtgjort, at der forelå en forudgående tvist med udlejeren, hvilket er et grundlæggende krav for, at Huslejenævnet kan behandle en sag.
Begrundelse for afvisning
Lejeren formåede ikke at bevise, at der havde været en forudgående henvendelse til udlejeren vedrørende lejens størrelse.
Det fremsendte bilag, der skulle dokumentere tvisten, var tomt.
Lejeren undlod at besvare Huslejenævnets henvendelser og uddybe sine indsigelser.
Som følge heraf fik udlejeren medhold i den forstand, at lejers indbringelse af sagen blev afvist, og lejens størrelse ved lejeperiodens begyndelse blev ikke prøvet af nævnet.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Dette lovforslag er en del af en større forenkling og modernisering af lejelovgivningen. Formålet er at samle de offentligretlige regler, der tidligere var spredt i bl.a. boligreguleringsloven, i én samlet lov om boligforhold. Lovforslaget er et supplement til det samtidigt fremsatte forslag til en ny lov om leje, som fokuserer på det direkte forhold mellem udlejer og lejer. Lov om boligforhold indeholder regler, der primært regulerer forholdet mellem ejendomsejere og offentlige myndigheder, såsom kommuner, huslejenævn og Grundejernes Investeringsfond.
Kapitel 1: Benyttelse af boliger (Bopælspligt)
Loven fastsætter regler for, hvordan helårsboliger skal benyttes. Reglerne gælder som udgangspunkt i regulerede kommuner, men andre kommuner kan beslutte at indføre dem.
Ny aftale om fremtidens huslejenævn skal sikre hurtigere og mere korrekte afgørelser
Regeringen og Danmarksdemokraterne, Socialistisk Folkeparti, Liberal Alliance og Det Konservative Folkeparti har indgået en aftale om en række initiativer, der skal forbedre huslejenævnenes organisation.
Ny afgørelse fra juli 2022
Nævnet har afvist at behandle en klage vedrørende en udlejningsejendom, da udlejningsaktiviteten blev vurderet som erhvervsmæssig.
Forbud mod nedlæggelse af boliger (§ 3): Det kræver kommunalbestyrelsens samtykke at nedlægge en bolig, enten ved nedrivning, sammenlægning eller omdannelse til erhverv. Der er dog en ret til at sammenlægge mindre boliger, hvis den nye bolig ikke overstiger 130 m² og de berørte boliger er ledige.
Bopælspligt og ledige boliger (§ 5): Ejeren af en helårsbolig skal sikre, at den er beboet. Står en bolig ledig i mere end 6 uger, skal det anmeldes til kommunen. Kommunen kan herefter anvise en boligsøgende, som ejeren er forpligtet til at udleje til. Undtagelser gælder for ejere, der aktivt forsøger at sælge deres bolig.
Ubeboede udlejede boliger (§ 6): Hvis en udlejet bolig står ubeboet, kan kommunen ophæve lejeaftalen, medmindre lejers fravær er midlertidigt og legitimt (f.eks. pga. sygdom, arbejde eller ferie).
Forbud mod sommerhusstatus (§ 7): En helårsbolig må ikke uden kommunens samtykke tages i brug til sommerbeboelse eller lignende, hvis den har været brugt til helårsbeboelse inden for de seneste 5 år.
Tilsyn (§ 10-11): Kommunen kan føre tilsyn ved at samkøre registre (CPR, BBR) og indhente oplysninger om forbrug fra forsyningsselskaber for at kontrollere, om bopælspligten overholdes.
Kapitel 2: Beboermaksimum
Dette kapitel giver kommuner mulighed for at indføre regler mod overbelægning. Reglerne skal først vedtages af kommunalbestyrelsen og derefter tilvælges af den enkelte udlejer for dennes ejendomme.
Reglen (§ 14): Et lejemål må ikke bebos af mere end 2 personer pr. beboelsesrum. Undtagelser gælder ved familieforøgelse (børn, ægtefælle/samlever).
Håndhævelse (§ 16): Kommunen fører tilsyn og kan, efter påkrav, ophæve lejeaftalen, hvis beboermaksimum overskrides og ikke bringes til ophør.
Kapitel 3: Kommunal sikring af forsyning
§ 19: Hvis en udlejer ikke betaler for varme, vand eller el, og forsyningen afbrydes, kan kommunen på en lejers anmodning gribe ind. Kommunen kan betale regningen og sikre, at forsyningen genoptages. Udgifterne, inklusiv renter og gebyr, pålægges udlejeren og har pantesikkerhed i ejendommen.
Kapitel 4: Frakendelse af retten til at administrere
Loven indfører en markant sanktion mod udlejere, der groft misligholder deres forpligtelser.
Betingelser for frakendelse (§ 21): En ejer af mere end én udlejet beboelseslejlighed kan ved dom frakendes retten til at administrere sine ejendomme i 1 til 5 år. Dette kan ske ved gentagne grove tilsidesættelser af lejelovgivningen, f.eks. ved flere domme, manglende efterlevelse af huslejenævnsafgørelser eller ved at have været under tvangsadministration flere gange.
Procedure og konsekvens (§ 22 & 25): Sagen rejses af huslejenævnet via politianmeldelse. Hvis ejeren dømmes, overtager Grundejernes Investeringsfond administrationen af ejendommene for ejerens regning.
Kapitel 5: Tvangsadministration
Dette kapitel giver mulighed for at gribe ind over for ejere, der groft forsømmer vedligeholdelsen af deres ejendom.
Betingelser (§ 27): Huslejenævnet kan beslutte, at en ejendom skal sættes under tvangsadministration, hvis ejeren ikke udfører påbudte vedligeholdelsesarbejder, og Grundejernes Investeringsfond tidligere har måttet udføre arbejder på ejendommen.
Gennemførelse (§ 30-34): En udpeget administrator overtager driften, opkræver leje og sørger for, at de nødvendige arbejder bliver udført. Udgifterne dækkes af lejeindtægterne og eventuelt ved lån med pantesikkerhed i ejendommen.
Kapitel 6: Genhusning ved ekspropriation
Ret til erstatningsbolig (§ 43): Lejere, der opsiges på grund af ekspropriation eller nedrivning/ombygning til et formål, der berettiger ekspropriation, har ret til at få anvist en passende erstatningsbolig af kommunen.
Godtgørelse (§ 44 & 46): Lejere har desuden ret til godtgørelse for flytteudgifter. Erhvervsdrivende lejere kan få godtgørelse for driftstab og tab på inventar.
Kapitel 7: Kommunal anvisningsret
Aftalebaseret anvisningsret (§ 49): Kommuner kan indgå 6-årige aftaler med private udlejere om at få anvisningsret til en andel (f.eks. hver fjerde) af de ledige lejligheder mod betaling af en godtgørelse. Formålet er at løse boligsociale opgaver.
Lovbestemt anvisningsret (§ 58): For visse typer ejendomme (bl.a. indeksfinansieret byggeri) kan kommunen bestemme, at udlejer skal stille op til hver 10. ledige lejlighed til rådighed for kommunal anvisning.
Kapitel 8: Grundejernes Investeringsfond (GI)
Kapitlet regulerer den centrale fond for vedligeholdelse af private udlejningsejendomme.
Indbetaling og formål (§ 59 & 63): Fonden forvalter de obligatoriske beløb, som udlejere af regulerede ejendomme skal indbetale til udvendig vedligeholdelse.
Udførelse af arbejder (§ 69): Hvis en udlejer ikke efterkommer et påbud fra huslejenævnet om vedligeholdelse, kan GI udføre arbejdet for udlejerens regning. Fonden kan dække sine udgifter ved at optage lån med pant i ejendommen eller ved at opkræve en del af lejen direkte fra lejerne.
Kapitel 9 & 10: Huslejenævn og Boligret
Disse kapitler fastlægger rammerne for tvistløsning i lejeforhold.
Huslejenævn (§ 78-79): Der skal være et huslejenævn i hver kommune (eller fælleskommunalt), bestående af en juridisk formand og to medlemmer, der repræsenterer henholdsvis udlejer- og lejerinteresser.
Sagsbehandling og gebyrer (§ 82): Loven fastsætter procedurer for sagsbehandling og gebyrer for at indbringe en sag.
| Sagstype | Gebyr (2021-niveau) |
|---|---|
| Generel sag | 315 kr. |
| Forhåndsgodkendelse af leje (§ 19, stk. 3, i lov om leje) | 4.016 kr. |
| Gebyr pålagt udlejer ved fuldt medhold til lejer | 6.024 kr. |
| Anke til ankenævn (København) | 166 kr. |
Boligretten (§ 91-93): Huslejenævnets afgørelser kan indbringes for boligretten (byretten), som i disse sager tiltrædes af to lægdommere med særligt kendskab til lejeforhold.
Kapitel 12: Ikrafttrædelse
§ 101: Loven træder i kraft den 1. juli 2022. Samtidig ophæves lov om tvungen administration af udlejningsejendomme og lov om kommunal anvisningsret, da deres indhold er integreret i denne lov.
Social- og Boligministeriet
Ankenævnet på Energiområdet
