Tilbageholdelse af depositum ved fraflytning: Huslejenævnet pålægger udlejer fuld tilbagebetaling

En tidligere lejer af et værelse i Hellerup indbragte en klage for Huslejenævnet vedrørende udlejers tilbageholdelse af depositum i forbindelse med fraflytning. Lejemålet, et enkeltværelse på 12 m2, var påbegyndt den 10. september 2020, med lejeren indtrådt den 1. september 2022. Ved lejeforholdets start var der indbetalt et depositum på 15.900 kr., svarende til tre måneders leje. Lejekontrakten angav, at den indvendige vedligeholdelsesforpligtelse påhvilede lejeren, og der var aftalt en "udvidet vedligeholdelse".

Lejeren fraflyttede lejemålet den 15. december 2022 og afleverede nøglerne samme dag. Klagen til Huslejenævnet blev indbragt den 18. oktober 2023, idet lejeren anførte, at vedkommende hverken var i besiddelse af en ind- eller fraflytningsrapport, ligesom udlejers fraflytningskrav eller -opgørelse heller ikke var modtaget. På denne baggrund mente lejeren, at udlejer skulle pålægges at tilbagebetale det fulde depositum.

Udlejer, et anpartsselskab, som ikke var tinglyst ejer af ejendommen, blev gentagne gange hørt over klagen, men afgav intet høringssvar. Udlejer blev informeret om, at nævnet i tilfælde af manglende svar kunne fortolke tavsheden på den for modparten gunstigste måde og lægge dennes fremstilling til grund for afgørelsen, jf. Lov om boligforhold § 86, stk. 2. Huslejenævnet konstaterede, at lejeforholdet juridisk havde karakter af et fremlejeforhold, men behandlede sagen ud fra anpartsselskabet som udlejer.

Huslejenævnet traf afgørelse om, at udlejer skulle tilbagebetale det fulde depositum til lejeren.

Huslejenævnets afgørelse

Nævnet pålagde udlejer at tilbagebetale det fulde depositum på 15.900,00 kr. til lejer senest den 1. marts 2025.

Begrundelse for afgørelsen

• Huslejenævnet lagde lejers forklaringer til grund for afgørelsen, da udlejer ikke havde afgivet høringssvar trods adskillige erindringsskrivelser, jf. Lov om boligforhold § 86, stk. 2.
• Nævnet lagde til grund, at udlejer ikke havde gjort istandsættelseskrav eller øvrige krav gældende mod lejer ved fraflytning, og udlejer havde således ikke reklameret over forhold inden for den lovfastsatte reklamationsfrist.
• Istandsættelseskrav skal gøres gældende under iagttagelse af reklamationsreglerne i Lejeloven § 187, stk. 2. Overtrædelse af reglerne om syn og fraflytningsrapport medfører, at udlejerens krav på istandsættelse bortfalder, jf. Lejeloven § 187, stk. 5.
• Da udlejer ikke havde grundlag for at tilbageholde depositum, skulle det fulde beløb tilbagebetales.

Konsekvenser for parterne

• Lejer fik fuldt medhold i sin klage.
• Udlejer blev pålagt at betale et tillægsgebyr på 6.597 kr. (2023-niveau) til nævnet, da lejeren fik fuldt medhold, jf. Lov om boligforhold § 82, stk. 2.
• Da afgørelsen angår et fremlejeforhold, og udlejer (som er lejer i det primære lejeforhold) pålægges en forpligtelse, skal parterne gøres bekendt med, at manglende overholdelse af afgørelsen kan medføre opsigelse af udlejers eget lejeforhold, jf. Lov om boligforhold § 86, stk. 6 og Lejeloven § 171, stk. 1, nr. 5.