Huslejenævnet erklærer aftalt lejeregulering ugyldig og fastsætter leje i småejendom

Sagen omhandler en tvist mellem en lejer og en udlejer vedrørende gyldigheden af en aftalt lejeregulering i lejeperioden samt lejens størrelse i et lejemål beliggende i en småejendom i Dragør. Lejemålet er omfattet af reglerne i Boligreguleringsloven § 29 b, hvilket betyder, at lejen skal fastsættes efter Boligreguleringsloven § 29 c.

Udlejers argumenter og nævnets vurdering

Udlejer fremlagde sammenligningslejemål for at understøtte den aftalte leje. Huslejenævnet fandt dog, at ingen af disse sammenligningslejemål opfyldte kravene for sammenligning, da de enten var:

• Tomme boliger uden indgåede lejeaftaler, og hvor lejen ikke var omkostningsbestemt reguleret.
• Lejemål beliggende i andre småejendomme.
• Lejemål, der grundet opførelsesår ikke var sammenlignelige, da de enten var omfattet af reglerne om fri leje eller ikke muliggjorde lejefastsættelse efter reglerne om alternativt afkast, som det omtvistede lejemål ville være omfattet af, hvis det ikke var en småejendom.

Uenighed i Huslejenævnet

Der var uenighed i nævnet om både lejereguleringens gyldighed og lejens størrelse:

Lejereguleringen

• Flertallet (formanden og lejerrepræsentanten): Fandt, at den aftalte regulering stred mod den daværende Lejeloven § 53, stk. 2, som kræver, at forhøjelser med bestemte beløb til bestemte tidspunkter skal aftales. Flertallet henviste til en dom fra Vestre Landsret (U2002.2523 V), der fastslog, at en årlig stigning på 3 pct. ikke opfyldte kravet om bestemte beløb, og derfor var ugyldig.
• Mindretallet (udlejerrepræsentanten): Fandt, at den aftalte regulering var gyldig.

Lejens størrelse

• Huslejenævnsformanden: Mente, at lejens størrelse på 1.140 kr. pr. m2 (uden den ugyldige regulering) ikke væsentligt oversteg det lejedes værdi, især da lejemålet er opført i 1975 og derfor skulle sammenlignes med lejemål omfattet af reglerne om alternativt afkast.
• Lejerrepræsentanten: Mente, at lejens størrelse på 1.140 kr. pr. m2 væsentligt oversteg det lejedes værdi og burde fastsættes til 800 kr. pr. m2 årligt.
• Udlejerrepræsentanten: Mente, at lejen på 1.486,71 kr. pr. m2 ikke væsentligt oversteg det lejedes værdi, da udlejerrepræsentanten ikke fandt stigningerne ugyldige.