Landsretten omstøder opsigelse af lejemål: Lejer frifindes i sag om beboelseslejlighed

Lejer, en 73-årig kvinde med helbredsproblemer og begrænset indtægt, har siden 2005 beboet et 27 m2 lejemål, som hun flyttede ind i efter at have været vicevært i ejendommen siden 2000. Lejemålet, der er beliggende ca. 200 meter fra udlejernes egen bolig og har separat adgang, har siden indflytningen været udstyret med et selvstændigt køkken og bad, som kun Lejer har brugsret til.

Baggrund for Sagen

I 2018 underskrev Lejer et tillæg til lejekontrakten, som angav lejemålet som et accessorisk enkeltværelse uden selvstændigt køkken og toilet. Lejer forklarede, at hun følte sig presset til at underskrive og opfattede det som en fejl, da hun vidste, at lejemålet havde eget køkken og bad.

Udlejer 1 og Udlejer 2, der købte ejendommen i 2018, opsagde lejemålet med den begrundelse, at de ønskede at anvende det som hjemmekontor og gæsteværelse til deres fire børnebørn fra Californien.

Sagens Forløb

Byretten i Lyngby afsagde dom den 7. juni 2023. Lejer anmodede om frifindelse i landsretten, mens Udlejer 1 og Udlejer 2 påstod stadfæstelse af byrettens dom med fraflytning. Under ankesagen afgav Lejer og Udlejer 2 supplerende forklaringer, og parterne gentog i det væsentlige deres anbringender fra byretten.

Landsrettens Afgørelse

Landsretten behandlede sagen med fokus på opsigelsens lovlighed og rimelighed, og afgjorde sagen ved stemmeflertal.

Opsigelse efter Lejeloven § 170, nr. 1 og 2

Retten fastslog, at lejemålet, på trods af lejekontraktens tillæg og BBR-meddelelsen, ikke kunne anses for et enkeltværelse til beboelse, der kan opsiges efter Lejeloven § 170, nr. 1, da det har selvstændigt køkken og bad. Lejemålet kunne heller ikke opsiges efter Lejeloven § 170, nr. 2, da det ikke blev betragtet som en beboelseslejlighed i et hus med to beboelseslejligheder, hvor udlejerne bebor den ene.

Opsigelse efter Lejeloven § 171, stk. 1, nr. 1

Landsretten fandt, at udlejernes påtænkte anvendelse af lejemålet som hjemmekontor og gæsteværelse måtte anses for egen beboelse. Derfor var Lejeloven § 172, nr. 1 ikke til hinder for opsigelse efter Lejeloven § 171, stk. 1, nr. 1.

Rimelighedsvurdering efter Lejeloven § 172, nr. 2

Flertallets afgørelse (Landsdommerne Kåre Mønsted og Michael Schaumburg-Müller):

Flertallet vurderede, at selvom udlejernes ønske om at bruge lejemålet var reelt, var opsigelsen ikke rimelig. De lagde vægt på Lejers alder (73 år), dårlige helbred, begrænsede indtægter (folkepension), tætte relationer i området og hendes vanskeligheder med at finde et andet egnet lejemål grundet lange ventelister og høje boligafgifter. De konkluderede, at opsigelsen af lejemålet efter Lejeloven § 171, stk. 1, nr. 1 ikke var berettiget.

Mindretallets afgørelse (Landsdommer Daniella Gabris (kst.)):

Mindretallet fandt opsigelsen rimelig. Hun lagde vægt på, at lejemålet var en del af udlejernes ejerlejlighed, at de ikke havde andre egnede lokaler, og at Lejer i 2018 var blevet orienteret om muligheden for opsigelse og havde bekræftet sin forståelse heraf.

Dom og Sagsomkostninger

På baggrund af stemmeflertallet blev Lejer frifundet. Udlejer 1 og Udlejer 2 blev dømt til at betale 41.000 kr. i sagsomkostninger til statskassen inden 14 dage, forrentet efter Renteloven § 8 a. Beløbet dækker advokatbistand (40.000 kr. inkl. moms) og retsafgift (1.000 kr.), idet Lejer havde fri proces.