Lejeloven § 170

Efter den gældende lejelovs § 82 kan udlejeren opsige lejeforhold om

a) enkelte værelser til beboelse, når værelset er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller er en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor,

b) beboelseslejlighed i et hus, hvori der på tidspunktet for aftalens indgåelse kun findes to beboelseslejligheder, hvoraf ejeren bebor den ene. Reglen gælder, selv om ejeren anvender et eller flere lokaler i huset til andet end beboelse, og selv om der i ejendommen er udlejet et eller flere enkeltværelser til beboelse,

c) ejerbolig eller andelsbolig, hvis ejeren eller andelshaveren selv agter at bebo lejligheden, idet reglen dog kun gælder for ejere af ejerboliger eller ejere af andele i andelsboligforeninger, der ejede den pågældende lejlighed eller andel på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse, og som på tidspunktet for opsigelsen ikke ejer andre udlejede ejerboliger eller andelsboliger,

d) lokaler til restauration, butik, kiosk eller tilsvarende brug på banegårde, i teatre, foreningsbygninger, forlystelsesanlæg, skove, parker o. lign., hvor forretningen må antages hovedsagelig at blive søgt af det publikum, der benytter de nævnte virksomheder, skove og parker, og hvor forretningen står i direkte tilknytning til disse.

Bestemmelsen omhandler nogle lejeforhold, der frit kan opsiges af udlejeren. Heri ligger, at de omhandlede lejeforhold kan opsiges, uden at de grunde og betingelser, som fremgår af opsigelsesbestemmelserne i lovforslagets §§ 171 og 172 er opfyldt. Dette indebærer, at lejeren i et sådant lejeforhold ikke er undergivet den beskyttelse mod opsigelse, der generelt gælder for lejere.

I § 170, stk. 1, nr. 1, foreslås, at udlejeren kan opsige lejeforhold om enkelte værelser til beboelse, når værelset er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller er en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor.

Den frie opsigelsesret omfatter værelser, der er en del af den lejlighed, udlejeren bebor. Opsigelse kan ske med 1 måneds varsel, jf. lovforslagets § 175, stk. 1. Opsigelsesretten kan begrundes i den nære daglige kontakt, der er mellem lejeren og udlejeren. Opstår der gnidninger mellem de to parter, kan udlejeren have et ønske om at få afsluttet lejeforholdet. Hvis der hører et loftsværelse til en beboelseslejlighed, vil lejeren af loftsværelset kunne opsiges efter bestemmelsen, hvis lejeren deler køkken med udlejeren. Udlejes der derimod værelser, som ikke står i forbindelse med udlejerens lejlighed, er lejeforholdet ikke omfattet af bestemmelsen og dermed af den lempeligere adgang for udlejeren til at opsige lejeaftalen.

Er der tale om accessoriske enkeltværelser beliggende i en reguleret kommune, kan huslejenævnet i medfør af lovforslagets §§ 34-36 begrænse udlejerens opsigelsesadgang. Dette vil fx kunne være relevant, hvis nævnet har truffet afgørelse om en nedsættelse af lejen. I et sådant tilfælde kan udlejeren have et ønske om at opsige lejeren. I så fald kan huslejenævnet imidlertid bestemme, at lejeforholdet ikke kan opsiges uden nævnets godkendelse.

I stk. 1, nr. 2, foreslås, at udlejeren kan opsige lejeforhold om beboelseslejlighed i et hus, hvori der på tidspunktet for aftalens indgåelse kun findes to beboelseslejligheder, hvoraf ejeren bebor den ene. Reglen gælder, selv om ejeren anvender et eller flere lokaler i huset til andet end beboelse, og selv om der i ejendommen er udlejet et eller flere enkeltværelser til beboelse.

Bestemmelsen vedrører lejligheder i tofamilieshuse, hvor udlejeren bor i den ene lejlighed og lejeren i den anden. Opsigelse kan ske med 1 års varsel, jf. lovforslagets § 175, stk. 2.

Da der gælder et opsigelsesvarsel på kun 1 måned i forhold til lejere af enkeltværelser omfattet af nr. 1 i bestemmelsen, mens der gælder et varsel på 1 år, hvis det drejer sig om en lejlighed omfattet af nr. 2, er det vigtigt at fastlægge en afgrænsning mellem enkelte værelser og en lejlighed. Afgørende for, om lejemålet er at betragte som leje af en lejlighed, er, om lejemålet er udstyret med selvstændigt køkken med afløb, som lejeren alene har brugsret til. Det er således ikke tilstrækkeligt, at lejeren bare har adgang til et køkken. Det kræves, at lejeren har en eksklusiv brugsret til dette. Har lejeren objektivt set lejet en lejlighed, kan det ikke aftales, at der er tale om leje af enkeltværelser med den virkning, at lejerens beskyttelse mod opsigelse forringes.

I andre sammenhænge er kontraktgrundlaget afgørende. Har flere personer i fællesskab lejet en lejlighed, angår lejeaftalen en lejlighed og ikke enkeltværelser, selv om lejerne har fordelt værelserne mellem sig, da det må anses for at være hensigten, at de alle skal dele lejligheden. Det er ikke en betingelse for at anvende bestemmelsen, at udlejeren ejer ejendommen. Fremlejemål er således omfattet af bestemmelsen.

Bestemmelsen kan også finde anvendelse på tofamilieshuse, hvor udlejeren ud over sin beboelseslejlighed anvender et eller flere lokaler i ejendommen til andet end beboelse. Der er således intet til hinder for, at udlejeren opsiger efter bestemmelsen, selv om udlejeren har selvstændig erhvervsvirksomhed, som drives fra lokaler i ejendommen. Sker der derimod udlejning af sådanne erhvervslokaler til tredjemand, vil det medføre, at ejendommen ikke længere er et tofamilieshus, hvor lejeren frit kan opsiges.

Ejendommen mister derimod ikke sin status af tofamilieshus, hvis der i ejendommen udlejes et eller flere enkeltværelser til beboelse.

Det er forholdene på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse, som er afgørende for opsigelsesadgangen. Det er således med udgangspunkt i forholdene på dette tidspunkt, der skal ske en vurdering af, om der er tale om en lejlighed eller et værelse. Dette udgangspunkt indebærer endvidere, at opsigelsesretten bevares, selv om udlejeren efterfølgende fraflytter, eller ejendommen overdrages til en ny udlejer, som ikke selv bebor lejligheden eller huset.

Omvendt gælder opsigelsesretten ikke i det tilfælde, hvor antallet af lejligheder nedbringes fra 3 lejligheder til 2 efter lejeaftalens indgåelse, fx gennem nedlæggelse og sammenlægning af lejligheder. Endelig gælder opsigelsesretten, uanset om det eksempelvis kun er én ud af flere ejere, som bebor ejendommen.

Med ”hus” menes den fysiske bygning. Afgørende for anvendelsen af bestemmelsen er ikke det matrikulære ejendomsbegreb, men den fysiske bygning. To ejerlejligheder, som ejes af den samme person, eller en ejerlejlighed, som indeholder to beboelseslejligheder, vil således være omfattet af bestemmelsen, såfremt det er de eneste lejligheder i bygningen.

I stk. 1, nr. 3, foreslås, at udlejeren kan opsige lejeforhold om ejerbolig eller andelsbolig, hvis ejeren eller andelshaveren selv agter at bebo lejligheden, idet reglen dog kun gælder for ejere af ejerboliger eller ejere af andele i andelsboligforeninger, der ejede den pågældende lejlighed eller andel på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse, og som på tidspunktet for opsigelsen ikke ejer andre udlejede ejerboliger eller andelsboliger.

Formålet med bestemmelsen er at give mulighed for at opsige lejeforhold om en udlejet ejer- eller andelsbolig i situationer, hvor ejeren eller andelshaveren selv ønsker at benytte boligen. Denne ret gælder for en ejer eller andelshaver, der kun ejer én udlejet ejerbolig eller andelsbolig. Ejeren eller andelshaveren kan opsige en eventuel lejer af ejer- eller andelsboligen med 1 års varsel og uden nogen nærmere begrundelse. Det er dog en forudsætning for opsigelsen, at det er den ejer, som i sin tid indgik lejeaftalen, der opsiger lejeaftalen, og som på opsigelsestidspunktet selv ønsker at benytte boligen.

Der er tale om en ret for den oprindelige udlejer, og opsigelsesadgangen kan derfor ikke overgå til en ny ejer eller andelshaver. Bestemmelsen omfatter således kun de tilfælde, hvor ejeren eller andelshaveren fremover ønsker selv at benytte det lejede. Heri ligger et krav om, at udlejeren, det vil sige ejeren eller andelshaveren selv skal have til hensigt at bebo boligen. Er der flere personer, fx et ægtepar, som ejer boligen i sameje, vil bestemmelsen også kunne anvendes. Agter den ene af ægtefællerne således at flytte ind i boligen, fx efter en skilsmisse, vil lejeaftalen kunne opsiges efter bestemmelsen. Er ejeren derimod et selskab eller anden juridisk person, kan opsigelsesadgangen ikke benyttes, da en juridisk person ikke kan opfylde kravet om at flytte ind i og bebo boligen.

Kan det efterfølgende bevises, at udlejeren ikke på noget tidspunkt havde til hensigt at flytte ind og bebo boligen, har opsigelsen ikke været afgivet på et gyldigt grundlag. Den fraflyttede lejer vil i et sådant tilfælde kunne være berettiget til at blive genindsat i boligen eller, hvis dette ikke er muligt, få erstatning fra udlejeren, hvis lejeren har lidt et tab som følge af fraflytningen.

For udlejere af ejerboliger eller andelsboliger er det endvidere et krav, at ejeren eller andelshaveren på opsigelsestidspunktet ikke ejer andre boliger, der lejes ud, end den der opsiges. Det er derfor udtrykkeligt fastsat i bestemmelsen, at der kun kan opsiges efter bestemmelsen, hvis ejeren eller andelshaveren ikke ejer andre udlejede boliger på opsigelsestidspunktet.

Muligheden for at udleje tidsbegrænset gælder ved siden af denne bestemmelse. Hvis en ejer eller andelshaver fx har planer om at sælge boligen eller leje den ud til en slægtning på et nærmere angivet tidspunkt, har ejeren/andelshaveren fortsat mulighed for at udleje boligen tidsbegrænset, jf. lovforslagets § 173.

I stk. 1, nr. 4, foreslås, at udlejeren kan opsige lejeforhold om beboelseslejlighed, hvortil er knyttet lokaler til restauration, butik, kiosk eller tilsvarende brug på banegårde, i teatre, foreningsbygninger, forlystelsesanlæg, skove, parker o. lign., hvor forretningen må antages hovedsagelig at blive søgt af det publikum, der benytter de nævnte virksomheder, skove og parker, og hvor forretningen står i direkte tilknytning til disse.

Begrundelsen for, at sådanne lejemål frit skal kunne opsiges, er, at kundekredsen til sådanne forretninger i højere grad udspringer af udlejerens virksomhed end af lejerens indsats. Formålet med bestemmelsen er således at sikre den primære virksomhed en indflydelse på driften af det lejemål, der ligger på dens areal. Som eksempler på sådanne lejemål kan nævnes en kiosk beliggende i et hospital eller et biludlejningsfirma i en lufthavn.

Sådanne rene etablissementslejemål kan opsiges efter erhvervslejelovens § 61. Hvis der imidlertid er knyttet en bolig til lejerens virksomhed, vil opsigelse kunne ske efter bestemmelsen.

Der vil ved opsigelse efter bestemmelsen som udgangspunkt gælde et opsigelsesvarsel på 3 måneder. Der vil dog kunne aftales et kortere eller længere opsigelsesvarsel, jf. lovforslagets § 181 modsætningsvist.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 82 i den gældende lejelov.

Der henvises til afsnit 2.20.1.2. og 2.20.2.2. i de almindelige bemærkninger.