Lejeloven § 172

Efter den gældende lejelovs § 84 gælder i opsigelsesretten efter § 83, stk. 1, litra a, følgende begrænsninger:

a) Vedrører lejeforholdet en beboelseslejlighed, er det en betingelse, at udlejeren selv agter at bebo lejligheden.

b) Opsigelsen skal være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold. Ved afgørelsen skal der bl.a. tages hensyn til, hvor længe udlejeren har ejet ejendommen, og - ved opsigelse af en lejer af en beboelseslejlighed - lejerens muligheder for at finde anden passende bolig.

c) Lejeforhold om lokaler, der er udlejet til erhvervsformål, kan udlejeren ikke opsige med henblik på at drive erhverv i samme branche som lejerens.

d) Er det lejede en ejerlejlighed, omfattes lejeforholdet kun af opsigelsesretten, hvis lejemålet er indgået efter ejendommens opdeling i ejerlejligheder. Er lejeaftalen indgået den 1. januar 1980 eller senere, omfattes lejeforholdet kun af opsigelsesretten, hvis betingelserne i 1. pkt. er opfyldt, og hvis lejeren ved lejeforholdets begyndelse var gjort bekendt med, at det lejede er en ejerlejlighed, og at opsigelse kan ske efter § 83, stk. 1, litra a. Er lejeaftalen indgået den 1. juli 1986 eller senere, omfattes lejeforholdet kun af opsigelsesretten, hvis betingelserne i 1. og 2. pkt. er opfyldt, og udlejeren tidligere har beboet lejligheden.

e) En lejer kan ikke opsiges, så længe han er beboerrepræsentant.

f) Bebor udlejeren ved opsigelsens afgivelse en lejlighed i ejendommen, skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde lejeren at overtage denne lejlighed.

g) Såfremt ejendommen ejes af flere personer i fællesskab, kan ejerne kun opsige lejeren af en beboelseslejlighed.

I § 172, nr. 1, foreslås, at i opsigelsesretten efter § 171, stk. 1, nr. 1, gælder den begrænsning, at hvis lejeforholdet vedrører en beboelseslejlighed, er det en betingelse, at udlejeren selv agter at bebo lejligheden.

Bestemmelsen begrænser udlejerens adgang til at opsige lejeforhold efter lovforslagets § 171, stk. 1, nr. 1. Bestemmelsen indeholder en række begrænsninger i udlejerens opsigelsesadgang, når opsigelsen skyldes, at udlejeren selv ønsker at benytte det lejede.

Bestemmelsen fastslår, at udlejeren, når det drejer sig om beboelseslejemål, herunder blandede lejemål, skal have til hensigt at flytte ind i den opsagte lejlighed, når opsigelse afgives efter lovforslagets § 171, stk. 1, nr. 1. Bestemmelsen giver alene fysiske personer ret til at opsige. Det vil sige, at juridiske personer, fx i form af et ApS eller A/S, ikke kan opsige et lejeforhold efter bestemmelsen.

Udlejeren skal have til hensigt at tage boligen i brug til helårsbeboelse. Hvis hensigten om at bebo lejligheden ikke bliver realiseret, har udlejeren bevisbyrden for, at dette ikke kan tilregnes denne som ansvarspådragende.

I § 172, nr. 2, foreslås, at opsigelsen skal være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold. Ved afgørelsen skal der bl.a. tages hensyn til, hvor længe udlejeren har ejet ejendommen, og, ved opsigelse af en lejer af en beboelseslejlighed, lejerens muligheder for at finde anden passende bolig.

Bestemmelsen skal opfattes som en retlig standard, hvis nærmere indhold fastlægges gennem retspraksis. Ved vurderingen af, hvad der kan anses for en rimelig opsigelse, skal der henses til parternes individuelle forhold, såsom alder, helbred, økonomi, afstand til arbejdsplads, børnepasningsmuligheder m.v. Henset til bestemmelsens natur vil mulighederne for at kunne opsige efter bestemmelsen være meget konkret begrundede.

Efter bestemmelsen er udlejerens opsigelsesmulighed stigende i takt med antallet af år, udlejeren har ejet ejendommen. Ved vurderingen af, om opsigelsen er rimelig, vil det forhold, at udlejeren tidligere har opsagt en lejer for selv at overtage dennes lejlighed, kunne blive tillagt vægt. I så fald må der skeles til, hvor længe dette er siden, og hvorfor udlejeren nu på ny ønsker at benytte bestemmelsen.

I vurderingen vil der, som det fremgår af bestemmelsens ordlyd, i praksis skulle lægges vægt på lejerens muligheder for at finde en anden passende bolig. Hvis lejligheder af tilsvarende størrelse, kvalitet og leje findes på markedet, vil dette kunne styrke udlejerens muligheder for at kunne opsige efter bestemmelsen.

Hvis afvejningen af de ofte meget forskelligartede hensyn, som lejeren og udlejeren kan anføre til fordel for deres standpunkt, fører til, at rimelighedsbetragtninger taler med lige stor styrke for begge parters påstand, vil afgørelsen kunne falde ud til udlejerens fordel som følge af udlejerens ejendomsret.

I § 172, nr. 3, foreslås, at lejeforhold om lokaler, der er udlejet til erhvervsformål, kan udlejeren ikke opsige med henblik på at drive erhverv i samme branche som lejerens.

Bestemmelsen gælder for blandede lejemål og uanset, om lejeren må anses for at være erhvervsbeskyttet i henhold til de foreslåede regler i §§ 177-180. Formålet med bestemmelsen er at beskytte lejeren mod tilfælde, hvor udlejeren ellers ville udnytte sin opsigelsesadgang til at tilegne sig den goodwill, lejeren har fået oparbejdet i sin forretning.

I § 172, nr. 4, foreslås, at er det lejede en ejerlejlighed, omfattes lejeforholdet kun af opsigelsesretten, hvis lejemålet er indgået efter ejendommens opdeling i ejerlejligheder. Er lejeaftalen indgået den 1. januar 1980 eller senere, er det herudover et krav, at lejeren ved lejeforholdets begyndelse var gjort bekendt med, at det lejede er en ejerlejlighed, og at opsigelse kan ske efter § 171, stk. 1, nr. 1. Er lejeaftalen indgået den 1. juli 1986 eller senere, er det tillige et krav, at udlejeren tidligere har beboet lejligheden.

Formålet med bestemmelsen er at styrke beskyttelsen mod opsigelse af lejere, der bor i ejerlejligheder, herunder lejere der bor i ejendommen på det tidspunkt, hvor den opdeles i ejerlejligheder.

Opdeles en ejendom i ejerlejligheder, øges ejerens incitament til at frasælge de enkelte lejligheder. Det er på den baggrund fastsat, at der for så vidt angår lejemål i ejendomme opdelt i ejerlejligheder gøres en undtagelse fra den adgang, udlejeren ellers kan have til at foretage opsigelse med henblik på selv at benytte lejligheden, jf. lovforslagets § 171, stk. 1, nr. 1.

Efter bestemmelsen kan en ejer af en udlejet ejerlejlighed dog under visse nærmere angivne betingelser opsige lejeaftalen under henvisning til, at ejeren selv ønsker at benytte lejligheden. Ejeren af en ejerlejlighed kan opsige lejeren, hvis lejeren ved lejeaftalens indgåelse er gjort bekendt med, at det lejede er en ejerlejlighed, og opsigelse kan ske, hvis ejeren selv ønsker at benytte og bebo lejligheden. Hvis lejeaftalen er indgået den 1. juli 1986 eller senere, er det tillige en betingelse, at ejeren tidligere har boet i lejligheden. Er lejeaftalen indgået før den 1. januar 1980, og var lejligheden på daværende tidspunkt omdannet til ejerlejlighed, kan ejeren opsige lejeaftalen efter lovforslagets § 171, stk. 1, nr. 1, uden at skulle opfylde yderligere betingelser.

I § 172, nr. 5, foreslås, at en lejer ikke kan opsiges, så længe lejeren er beboerrepræsentant.

I lighed med den tillidsmandsbeskyttelse, der gælder på arbejdsmarkedet, er det fundet naturligt at fastsætte, at en lejer, der er valgt som beboerrepræsentant, ikke kan opsiges med den begrundelse, at udlejeren ønsker at overtage denne lejers lejlighed.

Beskyttelsen gælder kun for lovligt valgte beboerrepræsentanter. Bestemmelsen gælder således ikke for et andet medlem af lejerens husstand, der er valgt til beboerrepræsentant.

Hvis opsigelsen ikke er kommet frem til en lejer før valgtidspunktet, er opsigelsen uvirksom. Når lejerens hverv som beboerrepræsentant er ophørt, har udlejeren igen mulighed for at afgive opsigelse, hvis betingelserne herfor er opfyldt.

Med bestemmelsen tilsigtes ikke en tilsvarende beskyttelse af en talsmand. Der vælges kun talsmænd i mindre ejendomme, og med så forholdsvis få lejere i en ejendom findes det ikke hensigtsmæssigt at give en enkelt lejer den nævnte beskyttelse mod opsigelse.

I § 172, nr. 6, foreslås, at bebor udlejeren ved opsigelsens afgivelse en lejlighed i ejendommen, skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde lejeren at overtage denne lejlighed.

Bestemmelsen gælder alene den situation, hvor udlejeren selv bor i ejendommen, når udlejeren afgiver opsigelse. Som følge af, at udlejerens egen lejlighed vil blive ledig, når udlejeren overtager lejerens lejemål, skal denne lejlighed tilbydes lejeren.

Det bemærkes, at der er tale om en ny udlejning, som ikke er underlagt de sædvanlige forpligtelser, som gælder ved erstatningsboliger. Der er således intet til hinder for, at lejlighedens størrelse, leje, stand m.v. afviger væsentligt fra den hidtidige lejlighed.

Udlejeren kan dog ikke ved at stille urimelige krav udhule sin forpligtelse efter bestemmelsen.

I § 172, nr. 7, foreslås, at såfremt ejendommen ejes af flere personer i fællesskab, kan ejerne kun opsige lejeren af én beboelseslejlighed.

Formålet med bestemmelsen er at undgå urimelige konsekvenser af bestemmelsen i lovforslagets § 171, stk. 1, nr. 1, i de tilfælde, hvor en ejendom ejes af flere personer i fællesskab. I så fald kan ejerne kun sige én lejer op, så længe de ejer ejendommen. Opsiges flere lejere af beboelseslejligheder af samejet, vil det kun være den først afgivne opsigelse, som vil kunne være gyldig.

Hvis samejet ejer flere ejendomme, vil der kunne ske opsigelse af en lejlighed i hver af disse, hvis betingelserne for at opsige efter lovforslagets § 171, stk. 1, nr. 1, i øvrigt er opfyldt.

Bestemmelsen omfatter alene personlige samejer og ikke juridiske personer, da de ikke vil kunne opfylde kravet om at bebo boligen, jf. lovforslagets § 171, stk. 1, nr. 1.

Opsigelse efter lovforslagets § 171, stk. 1, nr. 1, skal ske med 1 års varsel, jf. lovforslagets § 175, stk. 2.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 84 i den gældende lejelov.

Der henvises til afsnit 2.20.1.3. og 2.20.2.3. i de almindelige bemærkninger.