Dom om ophævelse af lejemål efter andelsboligforenings konkurs og ulovlig fremleje

Sagen omhandlede, hvorvidt erhververen af en konkursramt andelsboligforening var forpligtet til at anerkende lejeren af en andelsbolig som fremlejer i det efterfølgende lejeforhold. Udlejer ApS, som havde erhvervet ejendommen, påstod, at Lejers lejemål var ophævet med rette grundet fraflytning i utide og ulovlig fremleje. Lejer påstod frifindelse og anførte, at fremlejen var etableret før Udlejer ApS' overtagelse af ejendommen.

Sagens Baggrund

Lejer var oprindeligt andelshaver i en andelsboligforening og havde fremlejet sin lejlighed flere gange. Andelsboligforeningen gik konkurs i 2014, og ejendommen blev købt af Akelius den 23. juni 2017, med overtagelse den 1. september 2017. Samme dag flyttede Lejers søn, Vidne 1, ind i lejligheden og begyndte senere at betale husleje direkte til Akelius/Udlejer ApS.

Andelsboligforeningens vedtægter (§ 12) tillod fremleje i henhold til lejeloven, men krævede bestyrelsens godkendelse, som kun kunne nægtes af væsentlige grunde.

Udlejer ApS's Påkrav og Ophævelser

Den 25. maj 2022 sendte Udlejer ApS et påkrav til Lejer, idet de havde konstateret, at Lejer ikke beboede lejemålet, men at Vidne 1 var den eneste beboer. Udlejer ApS henviste til Lejeloven § 70 og Lejeloven § 93, stk. 1, litra b og d og truede med ophævelse, hvis Lejer ikke flyttede tilbage.

Da Lejer ikke dokumenterede at være flyttet tilbage, ophævede Udlejer ApS lejemålet den 7. juni 2022 med henvisning til Lejeloven § 93, stk. 1, litra b og d. Lejer bestred ophævelsen den 9. juni 2022 og anførte, at fremlejen var etableret før Udlejer ApS' overtagelse.

Den 24. juni 2022 sendte Udlejer ApS et nyt påkrav, og den 7. juli 2022 ophævede de lejemålet igen med henvisning til Lejeloven § 182, stk. 1, nr. 6, da Lejer fortsat ikke var flyttet ind.

Parternes Tidslinje

Parterne var enige om følgende tidsforløb:

Forklaringer fra Parterne

Lejer forklarede, at han ikke havde boet i lejligheden siden 2013, men havde fremlejet den flere gange. Han havde ikke boet i lejligheden samtidig med Vidne 1 og mente ikke, der var en formel lejekontrakt med sønnen. Han havde ikke spurgt bestyrelsen om lov til fremleje, men det var almindelig praksis i foreningen. Han havde ikke overvejet at overdrage andelen til Vidne 1.

Vidne 1 bekræftede at være flyttet ind den 1. september 2017 og havde boet der lige siden. Han havde en mundtlig aftale med sin far om at bo der, hvis han betalte huslejen. Han havde betalt husleje, først til sin far, senere direkte til Akelius.

Vidne 2, formand for lejerforeningen, forklarede, at andelshaverne i foreningen selv udlejede, og foreningen opkrævede husleje fra andelshaveren uden at blande sig i udlejningen eller kræve godkendelse.

Udlejer ApS's Synspunkter

Udlejer ApS gjorde gældende, at Lejer ikke havde løftet sin bevisbyrde for at have ret til at fremleje lejemålet, og at han var fraflyttet i utide og uden aftale. Manglende fremsendelse af kopi af fremlejeaftalen var en hævebegrundende misligholdelse. Udlejer ApS henviste til Lejeloven § 182, stk. 1, nr. 4 (fraflytning i utide) og Lejeloven § 182, stk. 1, nr. 6 (ulovlig fremleje). De anførte, at Lejers fravær var permanent og ikke skyldtes de lovlige årsager nævnt i Lejeloven § 158, stk. 1. De påpegede, at Lejer ikke havde ret til at fremleje hele lejemålet, og at en fremlejeret er et usædvanligt vilkår, der kræver tinglysning for at være beskyttet mod en ny ejer, jf. Lejeloven § 17. Udlejer ApS bestred, at Akelius havde kendskab til fremlejen ved overtagelsen i 2017. De henviste også til kravet om at fremsende kopi af fremlejeaftalen, jf. Lejeloven § 158, stk. 3 og Lejeloven § 157, stk. 3, og at en mundtlig aftale ikke fritog Lejer fra dette krav.

Lejers Synspunkter

Lejer gjorde gældende, at betingelserne for ophævelse ikke var til stede. Lejeforholdet med Vidne 1 var gyldigt indgået før Udlejer ApS' overtagelse af ejendommen og var sket i henhold til andelsboligforeningens vedtægter og praksis, som tillod andelshavere frit at udleje uden bestyrelsens accept. Lejer anførte, at Udlejer ApS måtte have været bekendt med og skulle respektere, at de overtog Vidne 1 som lejer, jf. Andelsboligforeningsloven § 4 og Tinglysningsloven § 1. Lejer mente, at det var for sent at påberåbe sig forholdet som en væsentlig misligholdelse, da Udlejer ApS i flere år havde vidst eller burde have vidst, at Vidne 1 var den eneste beboer.

Rettens Begrundelse og Resultat

Boligretten lagde til grund, at Akelius overtog ejendommen den 1. september 2017, samme dag som Lejers søn, Vidne 1, flyttede ind i lejligheden.

Lejeforholdets Etablering

Retten tiltrådte Lejers synspunkt om, at erhververen af en tidligere andelsboligforening potentielt kan være forpligtet til at respektere allerede lovligt etablerede lejeforhold mellem en andelshaver som udlejer og en lejer. Det fremgik dog af andelsboligforeningens vedtægter (§ 12), at udleje af lejligheden krævede foreningens godkendelse.

Boligretten konstaterede, at det omstridte lejeforhold ikke var etableret forud for Akelius' overtagelse af ejendommen, men samtidig hermed. Lejer havde ikke ført bevis for, at bestyrelsen eller kurator havde godkendt lejeforholdet, eller at det i øvrigt var udtryk for en lovligt etableret forpligtelse mellem andelshaver og lejer forud for meddelelsen om Akelius' erhvervelse af ejendommen.

Fraflytning og Fremleje

Da lejeforholdet således ikke var lovligt etableret, fandt boligretten, at Lejer uberettiget var fraflyttet lejemålet. Retten fandt ingen oplysninger, der kunne indikere, at udlejeren ved efterfølgende passivitet havde accepteret Vidne 1 som lejer.

Afgørelse

Retten tog Udlejer ApS' principale påstand til følge.

Lejer skal anerkende, at Udlejer ApS' ophævelse af boliglejemålet Adresse 1, 2000 Frederiksberg, af den 7. juni 2022 er sket med rette.

Lejer skal inden den 1. januar 2024 rømme boliglejemålet Adresse 1, 2000 Frederiksberg, for fremlejetagere, indbo m.v., samt fraflytte og aflevere nøglerne til Udlejer ApS.

Sagsomkostninger

Statskassen skal til Udlejer ApS betale sagsomkostninger med 20.750 kr., fordelt på 20.000 kr. til advokatudgift og 750 kr. til retsafgift. Udlejer ApS er ikke momsregistreret. Sagsomkostningerne forrentes efter Renteloven § 8 a.