Lejeloven § 150

Efter den gældende lejelovs § 26, stk. 1, må lejeren ikke uden udlejerens samtykke bruge det lejede til andet formål end aftalt.

Efter den gældende lejelovs § 26, stk. 2, må lejeren ikke uden udlejerens samtykke overlade brugen af det lejede eller nogen del deraf til andre end medlemmer af sin husstand, jf. dog §§ 69 og 70.

I § 150, stk. 1, foreslås, at lejeren ikke uden udlejerens samtykke må bruge det lejede til andet formål end aftalt.

Det følger af bestemmelsen, at lejeren ikke må benytte det lejede til andet formål, end det der er aftalt, medmindre udlejeren har givet samtykke hertil. Anvender lejeren det lejede til andet end aftalt, og ophører lejeren trods udlejerens indsigelse ikke dermed, vil udlejeren kunne hæve lejeaftalen, jf. lovforslagets § 182, stk. 1, nr. 2.

Som hovedregel vil det fremgå af lejeaftalen, hvilke formål lejeren må benytte det lejede til. Lejeaftalen vil derfor som udgangspunkt være afgørende for, hvilken brug lejeren må gøre af de lejede lokaler. Er der ikke anført noget i lejekontrakten om det lejedes anvendelse, kan dette dog ikke forstås således, at lejeren frit kan bestemme anvendelsen. Den tilladte brug vil i så fald typisk fremgå af samtlige omstændigheder i forbindelse med lejeaftalens indgåelse. Fremtræder det lejede fx som indrettet til beboelse, vil lejeren ikke uden andre holdepunkter kunne komme igennem med en påstand om, at lejligheden kan anvendes til andet end beboelse.

Udlejeren kan efter lejeaftalens indgåelse give samtykke til en anden anvendelse end oprindelig aftalt eller forudsat. Der stilles ikke nogen formkrav til en sådan aftale, herunder krav om skriftlighed. Det vil dog af bevismæssige grunde være hensigtsmæssigt, at en aftale om ændret benyttelse sker skriftligt.

En aftale om lejerens benyttelse af det lejede kan ændres stiltiende. Hvis lejeren med udlejerens vidende har anvendt det lejede i strid med lejeaftalen, men udlejeren har undladt at reagere, kan dette fortolkes som en stiltiende accept af den faktiske anvendelse. Skifter ejendommen ejer, vil en skriftlig tilladelse eller stiltiende ændring af tilladelsen, der er meddelt af den tidligere ejer, efter omstændighederne også forpligte en senere erhverver af ejendommen. Det vil bero på fortolkning af lovforslagets § 17, om lejerens rettigheder i henhold til en sådan aftale skal tinglyses.

Hvis lejeren uden tilladelse bruger det lejede til andet formål, risikerer lejeren, at udlejeren hæver lejeaftalen, jf. lovforslagets § 182, stk. 1, nr. 2. Ophævelse kan dog kun ske, hvis lejeren ikke trods udlejerens indsigelse er ophørt med den ikke-tilladte brug.

Hvis det lejede er udlejet til helårsbeboelse, er udgangspunktet, at det lejede ikke må anvendes til andre formål end beboelse. Dette skal forstås som helårsbeboelse i overensstemmelse med reglerne i kapitel 1 i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om boligforhold.

Selv om en lejlighed er udlejet til helårsbeboelse, udelukker dette ikke enhver form for erhvervsmæssig aktivitet. Det afhænger af en konkret vurdering, i hvilket omfang der kan udøves erhvervsmæssig aktivitet fra det lejede. Er anvendelsen aftalt til ”udelukkende til beboelse”, må der sættes snævrere grænser for, hvilke aktiviteter der lovligt må udøves i de lejede lokaler.

I vurderingen af, om aktiviteten er i strid med den aftalte anvendelse til beboelse, indgår blandt andet oplysninger om, hvorvidt lejeren som følge af aktiviteten modtager kunder, medarbejdere eller andre i lejemålet. Indretning af en hjemmearbejdsplads vil normalt ikke være i strid med anvendelsen til beboelse. Det anses endvidere ikke som erhvervsmæssig virksomhed, hvis en dagplejemor passer andres børn i sit eget hjem. Hvis der derimod ansættes medhjælpere til at passe børnene, vil ordningen få et mere erhvervsmæssigt præg og vil derfor falde udenfor, hvad der må anses for at være lovlige aktiviteter i lokaler, der er lejet til beboelse.

Hvis en person, fx en advokat eller arkitekt, arbejder med sager i sit hjem, er det ikke i strid med en aftalt anvendelse til beboelse. Derimod kan denne som udgangspunkt ikke modtage kunder, leverandører eller medarbejdere i et lejemål til beboelse.

Foretager lejeren korttidsudlejning af hele eller en del af en bolig, som er lejet til helårsbeboelse, vil dette være i strid med bestemmelsen. Korttidsudlejning af en helårsbolig, herunder udlejning til turister gennem en digital platform, vil altid kræve udlejerens samtykke.

I stk. 2 foreslås, at lejeren ikke uden udlejerens samtykke må overlade brugen af det lejede eller nogen del deraf til andre end medlemmer af sin husstand, jf. dog §§ 157 og 158.

Lejerens ret til at benytte det lejede er personlig og kan ikke uden aftale med udlejeren eller særlig hjemmel i loven overdrages til eller udnyttes af andre end medlemmer af lejerens husstand.

Det er ikke nærmere defineret i loven, hvad der skal forstås ved husstand. Der er tale om et begreb, som i praksis må afgrænses i lyset af den almindelige samfundsudvikling.

Husstanden kan omfatte både slægtninge og ikke-slægtninge. Voksne børn, forældre, svigerforældre og samlevere vil almindeligvis være omfattet af husstanden. Lejelovens husstandsbegreb kan også omfatte en ven, der flytter ind.

Afgørende kan endvidere være, hvilken brugsret den pågældende person har til det lejede, men dette alene er ikke afgørende. Husstandens medlemmer har normalt samme brugsret til hele lejligheden, som lejeren selv, lejerens ægtefælle og hjemmeboende børn har. Har en person kun brugsret til dele af lejligheden, fx et bestemt værelse med eller uden adgang til køkken og bad, må forholdet anses for at være fremleje.

Ved vurderingen af, om der er tale om gæster eller husstandsmedlemmer, må der lægges vægt på blandt andet opholdets varighed samt anledning, og om de pågældende personer har ændret deres folkeregisteradresse.

Det er derimod ikke i sig selv afgørende, om der ydes vederlag for benyttelsen. Et medlem af husstanden kan således godt betale for sit ophold i lejligheden til lejeren, uden at forholdet af den grund må anses for fremleje. Fx kan hjemmeboende børn eller samlevere bidrage til husholdningen gennem betaling af et beløb.

Bestemmelsen indebærer ikke, at lejeren skal have udlejerens samtykke til at optage personer som medlemmer af lejerens husstand.

Lejeren har som nævnt som udgangspunkt pligt til at benytte det lejede. Lejeren har dog som en undtagelse herfra efter loven ret til eller mulighed for i et vist omfang at fremleje hele eller dele af lejligheden.

Fremleje forudsætter, at der er tale om udlejning i en vis tidsmæssig udstrækning. Foretager lejeren udlejning til turister i kortere perioder, vil kravene til fremleje ikke være opfyldt. Korttidsudlejning af lejligheden vil kræve udlejerens samtykke, da det ibestemmelsen er udtrykkelig anført, at lejeren ikke uden udlejerens samtykke må overlade brugen af det lejede til andre end medlemmer af husstanden.

Lejeren må ikke udlåne sin lejlighed. Ved udlån betales der ikke, som tilfældet er ved fremleje, vederlag for brugen. Udlejeren kan således hæve lejeaftalen, hvis lejeren uberettiget overlader brugen af det lejede til andre, jf. lovforslagets § 182, stk. 1, nr. 6. Ophævelse forudsætter dog, at udlejeren forinden har sendt lejeren et påkrav om at bringe det ulovlige forhold til ophør.

Bestemmelsen er på den anden side ikke til hinder for, at lejeren lovligt kan have besøg af gæster. Et gæsteophold vil normalt være karakteriseret ved, at opholdet er af kortere varighed, og at gæsten har opretholdt sin bopæl et andet sted. Dette sidste vil dog ikke altid kunne stilles som krav. Det vil således kunne være tilladt at lade en eller flere personer i akut bolignød flytte ind i en kortere periode.

Det bemærkes, at lejeren ikke har krav på at få udlejeren til at acceptere, at endnu en person optages som kontraktpart i lejeforholdet.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 26 i den gældende lejelov.

Der henvises til afsnit 2.17.1.1. og 2.17.2.1. i de almindelige bemærkninger.