Lejeloven § 158

Det fremgår af den gældende lejelovs § 70, stk. 1, at en lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, har lejeren ret til at fremleje i indtil 2 år, når lejerens fravær er midlertidigt og skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse el.lign.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 70, stk. 2, nr. 1, at udlejeren kan modsætte sig fremlejeforholdet, når ejendommen omfatter færre end 13 beboelseslejligheder.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 70, stk. 2, nr. 2, at udlejeren kan modsætte sig fremlejeforholdet, når det samlede antal personer i lejligheden vil overstige antallet af beboelsesrum.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 70, stk. 2, nr. 3, at udlejeren kan modsætte sig fremlejeforholdet, når udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig fremlejeforholdet.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 70, stk. 3, at udlejeren skal modsætte sig fremlejeforholdet, hvis lejligheden vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum, jf. lov om midlertidig regulering af boligforholdene § 52 a, stk. 1. Undlader udlejeren dette, straffes udlejeren med bøde. Der kan pålægges selskaber mv. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel. 1.-3. pkt. gælder alene i kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har truffet beslutning om, at lov om midlertidig regulering af boligforholdene §§ 52 a-c skal gælde og kun i de tilfælde, hvor udlejeren har meddelt kommunalbestyrelsen, at disse regler skal gælde i udlejerens ejendomme.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 70, stk. 4, at § 69, stk. 3, finder tilsvarende anvendelse.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 70, stk. 5, at såfremt det skønnes rimeligt af hensyn til efterspørgslen, kan udlejer ved fremleje af ældreboliger eller ustøttede private plejeboliger stille krav om, at den pågældende bolig skal bebos af personer, som opfylder betingelserne for at komme i betragtning til en bolig af den pågældende karakter.

I § 158, stk. 1, foreslås, at en lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, har lejeren ret til at fremleje i indtil 2 år, når lejerens fravær er midlertidigt og skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse el.lign.

Med det formål at sikre en god udnyttelse af boligmassen, især i de større byer, findes det hensigtsmæssigt, at lejere i et vist omfang kan fraflytte deres bolig midlertidigt, uden at udlejeren som følge heraf kan ophæve lejeaftalen.

Bestemmelsen fastslår, at lejeren har ret til at fremleje sin beboelseslejlighed for en periode på op til 2 år, når lejeren midlertidigt ikke kan udøve sin brugsret. Lejeren får således mulighed for at beholde sin lejlighed i situationer, hvor lejeren i en begrænset periode ikke kan bebo lejligheden.

Bestemmelsen er således en undtagelse til udgangspunktet om, at lejeren skal bebo sit lejemål, samt at lejeren ikke må overlade brugen af det lejede til andre end medlemmer af sin husstand, jf. lovforslagets § 150, stk. 2. En lejer af en lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, har herefter ret til at fremleje hele sit lejemål i en begrænset periode.

Retten til at fremleje efter bestemmelsen er betinget af, at den pågældende lejlighed er udlejet udelukkende til beboelse. Lejere af blandede lejemål, hvor en del af lejemålets lokaler anvendes til andet end beboelse, har derfor ikke ret til at fremleje hele lejligheden, medmindre det accepteres af udlejeren.

Det er en betingelse for lejerens ret til at fremleje hele lejligheden i indtil 2 år, at lejerens fravær kun er midlertidigt. Er fremlejeforholdet aftalt til at vare mere end 2 år, kan udlejeren således modsætte sig det.

Står det klart, at lejeren har til hensigt at være fraværende i længere tid end 2 år, kan lejeren ikke vælge at fremleje lejligheden i 2 år for derefter at lade lejligheden stå tom indtil sin tilbagevenden. Lejeren må i en sådan situation vælge imellem enten at begrænse sit fravær til 2 år eller at opsige lejemålet.

Fremlejeforholdet kan aftales til at fortsætte i en ny fremlejeperiode i tilfælde, hvor lejerens fravær forlænges, eller såfremt der i øvrigt foreligger en ny gyldig fraværsårsag. Der skal være tale om ændrede forhold, som ikke forelå allerede ved indgåelsen af den første fremlejeaftale. Lejerens fravær må dog ikke uden aftale med udlejeren være længere end 2 år, uanset om lejeren har en ny gyldig årsag til at fremleje. Ved aftale om forlængelse af et fremlejeforhold, skal lejeren give udlejeren meddelelse herom.

Lejeren skal have til hensigt at genoptage helårsbeboelse i lejligheden efter fremlejeforholdets afslutning. Der er ikke nogen grænse for, hvor mange gange lejeren må fremleje sit lejemål i løbet af lejeforholdet, når blot hver enkelt fremlejeperiode ikke er længere end 2 år. De situationer, hvor lejeren har ret til at fremleje lejligheden i en periode på op til 2 år, svarer til de situationer, hvor lejeren efter § 6 i det samtidig fremsatte forslag til lov om boligforhold har ret til at lade lejligheden stå tom og ubenyttet. Bestemmelsens opremsning af fraværsårsager er ikke udtømmende, men lejerens fravær må tilsvarende de opremsede årsager ikke være begrundet i, at lejeren blot ikke ønsker at bebo lejligheden i en periode. Af fraværsårsager, der berettiger til fremleje af lejligheden, kan fx nævnes afsoning af fængselsstraf eller midlertidigt arbejde andetsteds. Det afgørende er, at der er tale om midlertidigt fravær.

Lejeren vil derimod ikke have ret til at fremleje sin lejlighed i en situation, hvor lejeren fx er flyttet sammen med sin kæreste, men ønsker at bevare muligheden for at flytte tilbage.

Lejeren skal ikke have tilladelse fra udlejeren til at fremleje. Udlejeren kan ikke afkræve lejeren egentlig dokumentation for, at fremleje er berettiget, men udlejeren har dog ret til at få oplysning om årsagen til lejerens fravær. Modsætter udlejeren sig uberettiget fremlejeforholdet, kan udlejeren efter omstændighederne blive erstatningsansvarlig for lejerens tab herved.

I stk. 2, nr. 1, foreslås, at udlejeren kan modsætte sig fremlejeforholdet, når ejendommen omfatter færre end 13 beboelseslejligheder.

Bestemmelsen fastslår sammen med lovforslagets § 158, stk. 2, nr. 1 og 2, under hvilke omstændigheder udlejeren kan modsætte sig et fremlejeforhold efter stk. 1.

Udlejeren kan modsætte sig et fremlejeforhold efter stk. 1, såfremt ejendommen omfatter færre end 13 beboelseslejligheder. I opgørelsen tæller eventuelle blandede lejemål i ejendommen med, men ikke enkeltværelser til beboelse samt lokaler udlejet til andet end beboelse.

For så vidt angår begrebet ejendom, skal dette forstås i overensstemmelse med lejelovgivningens almindelige fast ejendomsbegreb. Ved en samlet fast ejendom forstås herefter ét matrikelnummer, eller flere matrikelnumre, der ifølge notering i matriklen skal holdes forenet.

En ejerlejlighed anses som en selvstændig fast ejendom i henhold til ejerlejlighedsloven. En ejerlejlighed kan samtidig bestå af flere beboelseslejligheder. Som følge heraf kan udlejeren af en ejerlejlighed modsætte sig, at lejeren fremlejer lejligheden efter stk. 1, medmindre der er tale om en ejerlejlighed, der omfatter 13 eller flere beboelseslejligheder.

I stk. 2, nr. 2, foreslås, at udlejeren kan modsætte sig fremlejeforholdet, når det samlede antal personer i lejligheden vil overstige antallet af beboelsesrum.

Bestemmelsen fastslår sammen med lovforslagets § 158, stk. 2, nr. 1 og 2, under hvilke omstændigheder udlejeren kan modsætte sig et fremlejeforhold efter stk. 1.

Bestemmelsen giver udlejeren mulighed for at modsætte sig fremlejeforholdet, når antallet af personer i lejligheden kommer til at overstige antallet af beboelsesrum.

Begrænsningen er som udgangspunkt kun gældende ved fremlejeforholdets etablering. Bestemmelsen er efter omstændighederne ikke til hinder for, at lejerens husstand forøges i lejeperioden, fx hvis der er tale om barnefødsler. Ved sådanne husstandsforøgelser kan udlejeren ikke kræve fremlejeforholdet bragt til ophør eller antallet af personer i lejligheden reduceret.

I stk. 2, nr. 3, foreslås, at udlejeren kan modsætte sig fremlejeforholdet, når udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig fremlejeforholdet.

Bestemmelsen fastslår sammen med lovforslagets § 158, stk. 2, nr. 1 og 2, under hvilke omstændigheder udlejeren kan modsætte sig et fremlejeforhold efter stk. 1.

Udlejeren kan modsætte sig et fremlejeforhold, såfremt udlejeren har rimelig grund hertil. Rimelig grund foreligger eksempelvis, hvis fremlejningen formodes ikke at være reel. Har udlejeren særlig anledning til at tro, at fremlejetageren ikke har til hensigt at bebo lejligheden, vil udlejeren være berettiget til at nægte fremlejeforholdet.

Har fremlejetageren i et tidligere lejeforhold med den pågældende udlejer væsentligt misligholdt sin lejeaftale, vil udlejeren efter bestemmelsen være berettiget til at modsætte sig fremlejeforholdet. Der skal dog være tale om misligholdelse af forpligtelser, som også kan få betydning for udlejeren, når den pågældende er fremlejetager. Udlejeren vil fx ikke kunne modsætte sig fremleje med henvisning til, at den pågældende i et tidligere lejeforhold med udlejeren har misligholdt sin betalingsforpligtelse, da dette ved fremleje alene vedrører forholdet imellem lejeren og fremlejetageren.

Er udlejeren bekendt med, at den pågældendes tilstedeværelse i ejendommen vil være til væsentlig ulempe for udlejeren selv eller de øvrige lejere i ejendommen, fx fordi der tidligere er udøvet vold eller chikane over for de øvrige lejere, er udlejeren berettiget til at modsætte sig fremlejeaftalen.

I stk. 3 foreslås, at § 157, stk. 2 og 3, finder tilsvarende anvendelse.

Bestemmelsen fastslår, at reglen i lovforslagets § 157, stk. 2, om, at udlejeren skal modsætte sig fremlejeforholdet, hvis lejligheden er omfattet af reglerne om beboermaksimum og vil blive beboet af flere end 2 personer, ligeledes gælder, hvor der sker fuldstændig fremleje efter lovforslagets § 158, stk. 1.

Reglen er indført af hensyn til kommunernes mulighed for at undgå overbefolkning og har sammenhæng med reglerne i kapitel 2 i det samtidig fremsatte forslag til lov om boligforhold.

Bestemmelsen fastslår, at udlejeren har en pligt til at modsætte sig fremlejeforholdet, hvis lejligheden vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum. Bestemmelsen gælder dog kun for ejendomme beliggende i kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har bestemt, at §§ 14-17 i det samtidig fremsatte forslag til lov om boligforhold skal finde anvendelse. Udlejeren skal samtidig have meddelt kommunalbestyrelsen, at §§ 14-17 i det samtidig fremsatte forslag til lov om boligforhold, skal gælde for udlejerens ejendomme.

Det påhviler udlejeren at holde sig orienteret om, hvor mange personer der vil bebo lejligheden. Anmoder udlejeren om at få at vide, hvor mange personer der vil bebo lejligheden, må lejeren oplyse herom, således at udlejeren kan sikre, at bestemmelsen overholdes. Lejeren må således som fremlejegiver indhente oplysninger fra fremlejetageren om antallet af personer, som vil flytte ind.

Undlader udlejeren i strid med bestemmelsen at modsætte sig fremlejeforholdet, kan udlejeren straffes med bøde. Hvis udlejeren er et selskab, kan der pålægges strafansvar efter reglerne i straffelovens kapitel 5. Af hensyn til at undgå et eventuelt efterfølgende strafansvar vil det være hensigtsmæssigt, at udlejeren sikrer sig, at lejerens oplysninger om, hvor mange personer der bor i lejemålet, fremgår af lejekontrakten eller på anden måde kan dokumenteres efterfølgende.

Der henvises til bemærkningerne til kapitel 2 i det samtidig fremsatte forslag til lov om boligforhold.

Bestemmelsen fastslår endvidere, at kravene i lovforslagets § 157, stk. 3, finder tilsvarende anvendelse, hvor der sker fuldstændig fremleje efter lovforslagets § 158, stk. 1.

Det følger af § 157, stk. 3, at fremlejeaftaler skal indgås skriftligt, og at lejeren inden fremlejeperiodens begyndelse skal tilstille udlejeren kopi af fremlejeaftalen. Der henvises til bemærkningerne til § 157, stk. 3.

I stk. 4 foreslås, at hvis det skønnes rimeligt af hensyn til efterspørgslen, kan udlejer ved fremleje af ældreboliger eller ustøttede private plejeboliger stille krav om, at den pågældende bolig skal bebos af personer, som opfylder betingelserne for at komme i betragtning til en bolig af den pågældende karakter.

Det er hensigten, at de omhandlede boliger skal bebos af den berettigede personkreds. Er efterspørgslen efter ældreboliger eller ustøttede private plejeboliger stor i forhold til udbuddet af sådanne boliger, kan udlejeren kræve, at de ved fremleje skal bebos af personer tilhørende den berettigede personkreds.

Bestemmelsen fastslår på den baggrund, at udlejeren kan stille krav om, at personer, som ved fremleje overtager ældreboliger tilhørende en selvejende institution, hvor boligerne er opført efter den tidligere gældende lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, den tidligere lov om boligbyggeri, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 26. februar 1998 eller lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v., skal opfylde de betingelser, der gælder for at komme i betragtning til denne boligtype.

Udlejeren kan på tilsvarende måde stille krav i forbindelse med fremleje af ustøttede private plejeboliger. Herved kan udlejeren sikre, at boliger fortsat forbeholdes den berettigede personkreds, hvis der er behov herfor. Lejere af ikke-almene ældreboliger og ustøttede private plejeboliger sidestilles hermed med lejere af almene ældreboliger.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 70 om lejerens ret til at fremleje hele sin beboelseslejlighed. Den gældende lejelovs § 70, stk. 3, 2-4 pkt., om sanktionen for udlejeren, såfremt udlejeren ikke overholder sin pligt til at modsætte sig fremlejeforholdet, hvis lejligheden vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum, flyttes til kapitel 2 i det samtidig fremsatte forslag til lov om boligforhold.

Der henvises til afsnit 2.19.1.1. og 2.19.2.1. i de almindelige bemærkninger.