Lejeloven § 157

Det fremgår af den gældende lejelovs § 69, stk. 1, at lejeren af en beboelseslejlighed har ret til at fremleje højst halvdelen af lejlighedens beboelsesrum til beboelse. Det samlede antal personer, der bor i lejligheden, må ikke overstige antallet af beboelsesrum.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 69, stk. 2, at udlejeren skal modsætte sig fremlejeforholdet, hvis lejligheden vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum, jf. lov om midlertidig regulering af boligforholdene § 52 a, stk. 1. Undlader udlejeren dette, straffes udlejeren med bøde. Der kan pålægges selskaber mv. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel. 1.-3. pkt. gælder alene i kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har truffet beslutning om, at lov om midlertidig regulering af boligforholdene §§ 52 a-c skal gælde og kun i de tilfælde, hvor udlejeren har meddelt kommunalbestyrelsen, at disse regler skal gælde i udlejerens ejendomme.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 69, stk. 3, at fremlejeaftaler skal indgås skriftligt, og lejeren skal inden fremlejeperiodens begyndelse tilstille udlejeren kopi af fremlejeaftalen.

I § 157, stk. 1, foreslås, at lejeren af en beboelseslejlighed har ret til at fremleje højst halvdelen af lejlighedens beboelsesrum til beboelse. Det samlede antal personer, der bor i lejligheden, må ikke overstige antallet af beboelsesrum.

For at sikre en bedre udnyttelse af boligmassen, herunder især i de større byer, har lejeren ret til at udleje hele eller blot dele af sit lejemål til en tredjemand. Hensigten er ligeledes at sikre mobiliteten og fleksibiliteten omkring lejeboligmarkedet.

Bestemmelsen fastslår, i hvilket omfang lejeren af en beboelseslejlighed har ret til at fremleje en del af lejligheden, og er en undtagelse til reglen om, at lejeren ikke må overlade brugen af det lejede til andre end medlemmerne af sin husstand, jf. lovforslagets § 150, stk. 2. Lejerens ret til at fremleje hele lejligheden er reguleret i lovforslagets § 158.

Ved fremleje forstås, at lejeren i et vist omfang overdrager brugsretten til lejemålet til en anden, som herved bliver fremlejetager. I fremlejeforholdet betegnes lejeren som fremlejegiver.

Fremleje adskiller sig fra udlån, hvor brugsretten overdrages vederlagsfrit, og låntageren betaler ikke leje. Lejeren har som udgangspunkt ikke ret til at udlåne lejemålet, selv ikke for meget korte perioder.

Bestemmelsen gælder både for lejligheder, der udelukkende er udlejet til beboelse, og for blandede lejemål, hvor en del af lejemålets lokaler anvendes til andet end beboelse. For blandede lejemål gælder retten til at fremleje en del af lejligheden dog kun for så vidt angår lejlighedens beboelsesdel. Bestemmelsen giver ikke ret til at fremleje den del af lejligheden, der anvendes til andet end beboelse. Ønsker lejeren at overdrage brugsretten for den del af lejligheden, der er udlejet til andet end beboelse, kræver det en aftale med udlejeren om udvidet fremlejeret eller en ret til afståelse.

Fremlejetageren opnår et direkte aftaleforhold med lejeren, fremlejegiveren, men ikke med udlejeren. Som følge heraf vil fremlejetageren eksempelvis være nødsaget til at fraflytte lejemålet, såfremt lejeforholdet mellem lejeren og udlejeren opsiges eller ophæves. I et sådant tilfælde kan fremlejetageren efter omstændighederne kræve erstatning af lejeren efter lovforslagets § 100, stk. 1.

Der er imidlertid ikke noget til hinder for, at fremlejetageren indgår supplerende aftaler direkte med udlejeren med henblik på at afværge følgerne af lejerens eventuelle misligholdelse over for udlejeren. Tilslutter udlejeren sig vilkårene i fremlejeforholdet, vil det efter omstændighederne kunne indebære, at fremlejetageren, såfremt lejerens lejeforhold ophører, får ret til at indtræde i lejeaftalen.

Ved opgørelsen af antal beboelsesrum i lejligheden skal der ikke medregnes fx entré, køkken, toilet-/baderum samt depotrum. Afgørende vil være lejlighedens tilstand og antal beboelsesrum på tidspunktet for lejemålets indgåelse. Lejeren kan således ikke efterfølgende egenhændigt udvide sine muligheder for at fremleje ved fx at opsætte en skillevæg.

Lejeren har ret til at fremleje højst halvdelen af lejlighedens beboelsesrum. Indeholder lejligheden et ulige antal beboelsesrum, skal der rundes ned. En lejer af en lejlighed med fx 5 beboelsesrum har dermed ret til at fremleje 2 af lejlighedens beboelsesrum.

Det følger af bestemmelsen, at det samlede antal personer, som bor i lejligheden, ikke må overstige antallet af beboelsesrum. Forbuddet gælder ikke alene ved fremlejeforholdets etablering, men også under dets beståen. Udlejeren vil således kunne pålægge lejeren enten at opsige fremlejeforholdet eller at sørge for, at antallet af personer i lejligheden nedbringes, såfremt der bor flere personer i lejligheden, end der er beboelsesrum. Dette er dog ikke til hinder for, at lejerens husstand forøges i lejeperioden, hvis husstandsforøgelsen skyldes børnefødsler.

Overlader lejeren helt eller delvist brugen af det lejede til en anden i tilfælde, hvor lejeren ikke er berettiget hertil, og bringer lejeren trods udlejerens indsigelse ikke forholdet til ophør, kan udlejeren hæve lejeaftalen med lejeren, jf. lovforslagets § 182, stk. 1, nr. 6.

Fremleje forudsætter, at der er tale om en vis tidsperiode. Fremlejetageren og lejeren må således på tidspunktet for fremlejeaftalens indgåelse have til hensigt, at fremlejeforholdet skal have en vis varighed. Korttidsudlejning er ikke omfattet af fremlejeretten, og reglerne om fremleje giver dermed ikke lejeren ret til at udleje sit lejemål på dag-til-dag basis eller i kortere perioder i øvrigt.

I stk. 2 foreslås, at udlejeren skal modsætte sig fremlejeforholdet, hvis lejligheden er omfattet af reglerne om beboermaksimum og vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum, jf. § 14, stk. 1, i lov om boligforhold.

Bestemmelsen er indført af hensyn til kommunernes mulighed for at undgå overbefolkning og har sammenhæng med reglerne i kapitel 2 i det samtidig fremsatte forslag til lov om boligforhold.

Bestemmelsen fastslår, at udlejeren har en pligt til at modsætte sig fremlejeforholdet, hvis lejligheden vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum. Bestemmelsen gælder dog kun for ejendomme beliggende i kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har bestemt, at §§ 14-17 i det samtidig fremsatte forslag til lov om boligforhold skal finde anvendelse. Udlejeren skal samtidig have meddelt kommunalbestyrelsen, at i §§ 14-17 i det samtidig fremsatte forslag til lov om boligforhold skal gælde for udlejerens ejendomme.

Det påhviler udlejeren at holde sig orienteret om, hvor mange personer der vil bebo lejligheden. Anmoder udlejeren om at få at vide, hvor mange personer der vil bebo lejligheden, må lejeren oplyse herom, således at udlejeren kan sikre, at bestemmelsen overholdes.

Undlader udlejeren i strid med bestemmelsen at modsætte sig fremlejeforholdet, kan udlejeren straffes med bøde. Hvis udlejeren er et selskab, kan der pålægges strafansvar efter reglerne i straffelovens kapitel 5. Af hensyn til at undgå et eventuelt efterfølgende strafansvar vil det være hensigtsmæssigt, at udlejeren sikrer sig, at lejerens oplysninger om, hvor mange personer der bor i lejemålet, fremgår af lejekontrakten eller på anden måde kan dokumenteres efterfølgende.

Der henvises til bemærkningerne til §§ 14-17 i det samtidig fremsatte forslag til lov om boligforhold.

I stk. 3 foreslås, at fremlejeaftaler skal indgås skriftligt, og lejeren skal inden fremlejeperiodens begyndelse tilstille udlejeren kopi af fremlejeaftalen.

Bestemmelsen vedrører aftaleforholdet mellem lejeren og udlejeren og har til formål at sikre, at udlejeren får kendskab til, hvem lejeren fremlejer til samt vilkårene for fremlejeforholdet.

Der er ikke tale om en gyldighedsbetingelse i forholdet mellem fremlejegiver og fremlejetager, når det kræves, at fremlejeaftaler skal indgås skriftligt. Kravet hænger sammen med, at udlejeren skal tilstilles kopi af fremlejeaftalen.

Har lejeren ikke fremsendt kopi af fremlejeaftalen til udlejeren, er udlejeren berettiget til at ophæve lejeaftalen med lejeren efter lovforslagets § 182, stk. 1, nr. 6. Udlejeren skal dog først have fremsat indsigelse over for lejeren, således at lejeren får mulighed for at rette op på misligholdelsen og opfylde sin pligt til at udlevere en kopi af fremlejeaftalen til udlejeren. Lejeren kan også forhindre ophævelsen af sin lejeaftale ved at opsige fremlejeforholdet, forinden udlejeren afgiver ophævelse. Har udlejeren berettiget ophævet lejeaftalen, har lejeren dog ikke mulighed for at afværge ophævelsen.

Den foreslåede bestemmelse viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 69 om lejerens ret til at fremleje en del af sin lejlighed. Den gældende lejelovs § 69, stk. 2, 2-4 pkt., om sanktionen for udlejeren, såfremt udlejeren ikke overholder sin pligt til at modsætte sig fremlejeforholdet, hvis lejligheden vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum, flyttes til kapitel 2 i det samtidig fremsatte forslag til lov om boligforhold.

Der henvises til afsnit 2.19.1.1. og 2.19.2.1. i de almindelige bemærkninger.