Tab af istandsættelseskrav grundet overskridelse af 14-dages fristen i fremlejeforhold

Huslejenævnet traf afgørelse om, at udlejers istandsættelseskrav i sin helhed bortfalder, og at udlejer skal tilbagebetale det resterende depositum samt lejernes varmetilgodehavende.

Nævnets hovedkonklusioner

• Overskridelse af 14-dages fristen: Nævnet konstaterede, at fristen i Lejeloven § 187, stk. 2 skal regnes fra den 31. januar 2024, hvor lejerne afleverede nøglerne. Da udlejers krav først blev fremsat den 16. februar 2024, var de ikke gjort rettidigt gældende.
• Afvisning af vanrøgt og skjulte mangler: Nævnet vurderede, at de fremsatte krav vedrørende maling, gulve og inventar var af en karakter, der kunne konstateres ved sædvanlig agtpågivenhed. Der var således ikke tale om skjulte mangler. Nævnet fandt heller ikke, at udlejer havde dokumenteret vanrøgt, som kunne have suspenderet fristen.
• Tilbagebetaling af varme: Da udlejer ikke havde et gyldigt modkrav, kunne der ikke foretages modregning i lejernes tilgodehavende fra varmeregnskabet på 1.720 kr.

Nævnet har vurderet, at der ikke er sket vanrøgt af lejemålet, og udlejers krav ikke er omfattet af skjulte fejl og mangler. Nævnet har herved lagt vægt på, at de istandsættelseskrav, udlejer har fremsat, ikke kan betragtes som mangler, der ikke ses ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed.

Som konsekvens af afgørelsen skal udlejer tilbagebetale i alt 21.740,25 kr. til lejerne, dækkende over restdepositum og varmetilgodehavende. Sagen blev behandlet efter Lejeloven § 190.

Lejers indsigelser og nævnets kompetence

Lejer gjorde indsigelse mod flere af kravene, herunder ved at fremlægge fotodokumentation for en revne i kogepladen ved indflytningen. Huslejenævnet skulle vurdere, om udlejers istandsættelseskrav var fremsat rettidigt og tilstrækkeligt specificeret i henhold til Lejeloven § 187, stk. 2. Nævnet skulle også tage stilling til sin egen kompetence til at behandle de øvrige krav om huslejerestance, renter og sagsomkostninger, især i lyset af lejers påstand om kontant betaling af en del af huslejen. Ifølge Lejeloven § 187, stk. 1 skal lejer aflevere det lejede i samme stand som ved indflytningen, med undtagelse af almindelig slid og ælde.