Huslejenævn stadfæster afgørelse: Udlejer pålægges ikke at udbedre vedligeholdelsesmangler vedrørende skimmelsvamp og varme

En lejer indbragte en sag for Huslejenævnet med krav om, at udlejer skulle udbedre en række vedligeholdelsesmangler i lejemålet. Klagen omhandlede primært skimmelsvamp, for lav varme i lejemålet, og spørgsmålet om el-gulvvarme i badeværelset, som lejeren mente burde være vandbaseret. Lejeren anmodede desuden om nedsat husleje.

Lejerens påstande og argumenter

Lejeren fremlagde en skimmelsvampprøve fra april 2024, der viste en let forhøjet forekomst af enkelte skimmelsvampetyper (kategori C). Lejeren oplyste, at han kunne lugte skimmel og mente, at udlejer undgik ansvar. Vedrørende varmen anførte lejeren, at temperaturen i kolde perioder var for lav (ned til 16°C i stuen og 14°C i badeværelset), og at lejekontrakten ikke nævnte behov for ekstra varmekilder. En tidligere indgået lejereduktion blev anset for urimelig, da den var indgået, før lejeren havde et realistisk billede af det faktiske merforbrug og varmesituationen. Lejeren henviste også til, at en nabo havde oplevet lignende problemer med skimmelsvamp. Lejeren stillede spørgsmålstegn ved nævnets byggetekniske fagkundskab og inhabilitet.

Udlejerens påstande og argumenter

Udlejer oplyste, at der ved besigtigelse ikke kunne konstateres skimmelsvamp, og at en forøget mængde skimmelsvampesporer skyldtes brugeradfærd. Udlejer havde hævet fremløbstemperaturen med 5 grader, tilbudt en ekstra varmekilde og ydet en lejereduktion. Udlejer anførte desuden, at hvis lejeren ønskede yderligere undersøgelser, skulle disse udføres for lejers egen regning, medmindre det kunne godtgøres, at ejendommen ikke opfyldte bygningsreglementet.

Nævnets undersøgelse og sagsbehandling

Sagen blev behandlet efter Lejeloven § 114, stk. 1 og Lejeloven § 124, stk. 1, jf. Lejeloven § 114, stk. 2. Huslejenævnet foretog en besigtigelse af lejemålet, hvor lejer og udlejer var repræsenteret. Nævnet konstaterede ingen tegn på skimmelangreb i stue og soveværelse, og en fremlagt temperaturlog viste temperaturer mellem 18 og 22 grader i stuen og 20 og 22 grader i badeværelset i en periode. Nævnet konstaterede, at der var el-gulvvarme i badeværelset, og at termostaten fungerede. Nævnet vejledte lejeren om, at spørgsmål om usunde boliger kunne rettes til Københavns Kommunes Teknik og Miljøforvaltning. Nævnet oplyste, at det ikke havde kompetence til at tage stilling til krav om nedsat husleje eller kontraktuelle forhold som typen af gulvvarme, da sådanne spørgsmål henhører under domstolene. Sagen blev efterfølgende indbragt for Ankenævnet i medfør af Lov om boligforhold § 89, stk. 1. Ankenævnet foretog ligeledes en besigtigelse og konstaterede varme i radiatorerne og fungerende el-gulvvarme samt ingen tegn på skimmelsvamp. Ankenævnet oplyste, at det ikke foretager destruktive undersøgelser og fandt sig ikke inhabilt i sagen, jf. Forvaltningslovens § 6, stk. 2.

Huslejenævnet fandt ikke grundlag for at pålægge udlejer at foretage vedligeholdelsesarbejder, og denne afgørelse blev stadfæstet af Ankenævnet.

Ankenævnets afgørelse

Ankenævnet stadfæstede Huslejenævnets afgørelse, hvilket betyder, at udlejer ikke skal pålægges at foretage de af lejeren ønskede vedligeholdelsesarbejder. Der blev heller ikke pålagt udlejer at betale et tillægsgebyr til nævnet, da lejeren ikke fik fuldt medhold, jf. Lov om boligforhold § 82, stk. 2.

Begrundelse for afgørelsen

• Skimmelsvamp: Både Huslejenævnet og Ankenævnet konstaterede ved besigtigelserne, at der ikke var tegn på skimmelangreb i lejemålet. Nævnet lagde vægt på de konstaterede forhold og den fremlagte skimmelsvampsrapport.
• Varme: Den fremlagte temperaturlog viste temperaturer i niveauet 18 til 22 grader. Nævnet bemærkede, at besigtigelsen og temperaturloggen ikke var foretaget i en kold vinterperiode, og vejledte lejeren om muligheden for at indbringe en ny sag om varmeforholdene, hvis tvisten fortsatte i den kommende vinterperiode, efter nye målinger var foretaget og drøftet med udlejer.
• Gulvvarme: Nævnet fandt, at spørgsmålet om el-gulvvarme versus vandbåret gulvvarme var et kontraktuelt forhold, som nævnet ikke havde kompetence til at afgøre. Sådanne spørgsmål henvises til domstolene.
• Nedsat husleje: Nævnet havde ikke kompetence til at tage stilling til lejers krav om nedsat husleje, da sådanne krav kan indbringes for domstolene. Nævnet kan dog tage stilling til et eventuelt lejenedslag, hvis udlejer ikke overholder en fastsat frist for udbedring af mangler, jf. Lejeloven § 114, stk. 2.
• Inhabilitet: Ankenævnet fandt indledningsvist, at de ikke var inhabile i sagen.