Landsskatteretten: Honorar til rådgivning kan ikke tillægges anskaffelsessum og ingen afskrivning på ikke-færdiggjort lokale

Sagen omhandler opgørelsen af anskaffelsessummen for en ejendom ejet af K/S H1, hvori klageren deltager som kommanditist. De centrale spørgsmål var, hvorvidt et honorar på 2.710.165 kr. til G1 GmbH kunne indgå i afskrivningsgrundlaget, og om et ufærdigt lokale på 203 m² var afskrivningsberettiget.

Klageren argumenterede for, at honoraret til G1 GmbH var en sædvanlig og nødvendig udgift i forbindelse med erhvervelsen af ejendommen, og at det kunne sidestilles med mæglerhonorar, som ifølge praksis (bl.a. SKM2005.450.VLR og SKM2007.296.SR) kan indgå i afskrivningsgrundlaget. Det blev fremhævet, at der i modsætning til tidligere sager var foretaget en specifikation af honoraret. Klageren bestred desuden, at G1 GmbH og G2 A/S (udbyderen) var nærtstående selskaber i skattemæssig henseende, men anførte, at selv hvis de var, skulle faktureringen ske på armslængdevilkår i henhold til Ligningsloven § 2, hvilket stadig ville berettige inklusion i anskaffelsessummen.

Vedrørende det ufærdige lokale påstod klageren principalt, at lokalet ikke indgik i købesummen, da prisen var baseret på en afkastbaseret værdiansættelsesmodel, og at anskaffelsessummen derfor ikke skulle reduceres forholdsmæssigt. Subsidiært blev det anført, at lokalet skulle værdiansættes væsentligt lavere end de færdigindrettede lokaler, da det manglede indvendig indretning, og at istandsættelsesomkostningerne var betydelige. Klageren foreslog en skønsmæssig ansættelse til 1.624 kr. pr. m² eller 329.672 kr. i alt, svarende til ca. 18 % af værdien af de øvrige færdigindrettede kvadratmeter.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede skatteankenævnets afgørelse på begge punkter.

Honorar til G1 GmbH

Retten fandt, at honoraret på 2.710.165 kr. til G1 GmbH vedrørte rådgivning af udbyderen, G2 A/S, i forbindelse med udvælgelsen af egnede ejendomme til investeringsprojekter. Det blev fastslået, at udgiften ikke kunne henføres til berigtigelse og gennemførelse af selve ejendomskøbet, men snarere angik etableringen af virksomheden K/S H1, jf. Statsskatteloven § 6, 2. pkt.. Landsskatteretten bemærkede, at G1 GmbH ikke udførte typisk mæglerarbejde, og den påberåbte kendelse SKM2007.467.LSR kunne derfor ikke føre til et andet resultat. Honoraret kunne således ikke indgå i afskrivningsgrundlaget for ejendommen i henhold til Afskrivningsloven § 45.

Afskrivning på ufærdigt lokale

Det blev ubestridt, at det tomme lokale på 203 m² endnu ikke var fuldført og dermed ikke anvendtes til et afskrivningsberettiget formål, jf. . Da anskaffelsessummen, når en bygning kun delvist anvendes til et afskrivningsberettiget formål, efter alene opgøres efter en forholdsmæssig fordeling baseret på etageareal og ikke efter andre kriterier, tiltrådte retten, at den del af den samlede anskaffelsessum, der forholdsmæssigt kunne henføres til lokalet (opgjort til 1.819.775 kr.), skulle fradrages. Heraf fulgte også, at lokalet ikke kunne ansættes til en anden værdi end den, som den anførte beregning efter etageareal førte til. Landsskatteretten stadfæstede derfor skatteankenævnets afgørelse i sin helhed.