Landsskatteretten om honorar til H1 GmbH's indregning i afskrivningsgrundlag for ejendom

Sagen omhandler en klagers deltagelse som kommanditist i ejendomsprojektet K/S H2 i Tyskland og spørgsmålet om, hvorvidt et honorar på 2.056.740 kr. (senere justeret til 2.667.643 kr.) betalt til H1 GmbH kan tillægges ejendommens anskaffelsessum og dermed indgå i afskrivningsgrundlaget.

Skatteankenævnet havde ikke godkendt honoraret, idet de betragtede det som en intern omkostning og ikke et traditionelt mæglersalær. Klageren argumenterede for, at udgifterne var sædvanlige og nødvendige for erhvervelsen af ejendommen, og at de havde en nær og direkte forbindelse hermed, jf. Afskrivningsloven § 1 og Afskrivningsloven § 45, stk. 1.

Klagerens argumenter

Klagerens repræsentant henviste til flere tidligere afgørelser og meddelelser, der støtter muligheden for at medregne mægleromkostninger i afskrivningsgrundlaget, selvom der er personsammenfald eller tætte relationer mellem udbyder og mægler, forudsat at der er tale om egentlig mæglervirksomhed og en specificeret ydelse. Specifikt blev der henvist til:

• SKM2005.450.VLR (stadfæstet af SKM2008.967.HR), hvor Landsretten anerkendte muligheden for at tillægge sædvanlige mægleromkostninger, hvis der var foretaget en nærmere specifikation eller opdeling af honoraret.
• SKM2007.296.SR, hvor Skatterådet anerkendte, at mæglerudgifter kan indgå i afskrivningsgrundlaget, selvom de er afholdt af samme selskab som udbyder.
• SKM2007.467.LSR, hvor Landsskatteretten anerkendte omkostninger til ejendomsmægler svarende til 4,5 % af købesummen i en lignende sag.
• SKM2008.390.SKAT og SKM2008.389.SR, der fastslår, at en del af et udbyderhonorar, der kan udskilles som betaling for egentlig ejendomsmæglerarbejde, kan tillægges afskrivningsgrundlaget, uanset om aktiviteten udøves af en ekstern mægler eller en mægler med tættere relation til udbyder, og uanset om honoraret faktureres gennem udbyder.

Klageren fremhævede, at H1 GmbH's ydelser var detaljeret specificeret og omfattede en bred vifte af opgaver relateret til ejendomserhvervelsen, herunder:

• Objekttilbud og registrering i database
• Besigtigelse af ejendommen og udstedelse af Letter of Intent (LOI)
• Udarbejdelse af investeringsoplæg og grov kalkulation
• Intern og ekstern ejendomsvurdering (teknisk og juridisk due diligence)
• Forhandling og udarbejdelse af købekontrakt samt afvikling af handlen
• Finansieringsansøgninger og overtagelse af ejendommen

Klageren bestred desuden, at H1 GmbH og G1 A/S var koncerntilknyttede selskaber i skattemæssig henseende, og anførte, at selv hvis de var, skulle faktureringen ske på armslængdevilkår i overensstemmelse med Ligningsloven § 2, hvilket stadig ville medføre, at mægleromkostningen kunne indgå i anskaffelsessummen.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede skatteankenævnets afgørelse om ikke at godkende honoraret til H1 GmbH tillagt ejendommens anskaffelsessum. Retten fandt, at honoraret på 2.667.643 kr. vedrørte rådgivning af udbyderen, G1 A/S, i forbindelse med udvælgelsen af egnede ejendomme til investeringsprojekter.

Udgiften kunne således ikke henføres til berigtigelse og gennemførelse af selve ejendomskøbet, men angik etableringen af virksomheden K/S H2, jf. Statsskatteloven § 6, 2. pkt. Landsskatteretten bemærkede, at H1 GmbH ikke udførte typisk mæglerarbejde, hvorfor den påberåbte landsskatteretskendelse SKM2007.467.LSR ikke kunne føre til et andet resultat. Honoraret kunne derfor ikke indgå i afskrivningsgrundlaget for ejendommen.