Højesteret: Ejerlejlighedsfællesskab over skel – Tinglysning af vedtægtsændringer i fælles vedtægt kræver ikke separat vedtagelse for hver enkelt matrikel

Højesteret finder, at ejerlejlighedsloven og dens forarbejder, herunder lovens definition af en ejerforening og en ejendom, ikke er til hinder for den ovennævnte ordning med en fælles ejerforening for de tre ejendomme, der blev tinglyst i forbindelse med de oprindelige opdelinger. Ordningen skal derfor respekteres ved tinglysning af vedtægtsændringer i ejerforeningen.

Da ordningen med en fælles administration og vedtægt for det samlede fællesskab er gyldigt etableret og tinglyst servitutstiftende, og da den nødvendige majoritet for vedtægtsændringer er fastsat i særvedtægtens § 10, krævede tinglysning af den nye særvedtægt ikke, at vedtagelsen skulle dokumenteres separat for hver af de tre ejendomme.

Procesomkostninger

Tinglysningsretten blev pålagt at betale 20.000 kr. i kæremålsomkostninger til Kærende E/F for landsret og Højesteret. Beløbet skulle betales inden 14 dage og forrentes efter Renteloven § 8 a. Kæreafgiften blev tilbagebetalt.

En ny analyse belyser muligheden for, at beboerrepræsentationer kan repræsentere lejere i retssager. Analysen udspringer af en politisk aftale fra maj 2023 om bygge- og boligpolitiske forslag.

Hovedindhold i Vejledningerne

Vejledningerne er omfattende og gennemgår systematisk bestemmelserne i normalvedtægten. Nogle af de centrale emner er:

• Normalvedtægtens status: Det understreges, at normalvedtægten er deklaratorisk, hvilket betyder, at den gælder automatisk, medmindre foreningen aktivt vedtager en særvedtægt, der fraviger reglerne. Den gælder uden tinglysning.
• Generalforsamlingen: Regler for indkaldelse, dagsorden, forslag og afstemningsprocedurer forklares. Der skelnes mellem forskellige flertalskrav:
  • Simpelt flertal: Gælder for de fleste almindelige beslutninger.
  • 2/3 dobbeltkvalificeret flertal: Kræves ved væsentlige beslutninger som vedtægtsændringer, begrænsning af korttidsudlejning og etablering af sikkerhedsstillelse. Flertallet skal udgøre 2/3 af samtlige ejere både efter antal og fordelingstal.
  • 9/10 flertal: Kræves ved salg af større grundarealer.
  • Enighed (vetoret): Kræves ved beslutninger, der forrykker retsstillingen mellem ejerne eller pålægger dem nye, væsentlige forpligtelser.
• Bestyrelsens arbejde: Vejledningerne beskriver bestyrelsens pligter, herunder daglig drift, økonomistyring, vedligeholdelsesplaner og håndtering af konflikter. Der gives også retningslinjer for afholdelse af bestyrelsesmøder og brug af digital kommunikation.
• Vedligeholdelsespligt: Der skelnes klart mellem ejerforeningens pligt til at vedligeholde fælles bestanddele (fx tag, facader, bærende konstruktioner) og den enkelte ejers pligt til at vedligeholde sin særejendom (indvendige overflader, ikke-bærende vægge, egne installationer).
• Sanktioner: Procedurer for at pålægge en ejer bod (op til 10.000 kr. for første overtrædelse, 20.000 kr. for gentagelse) eller i yderste konsekvens eksklusion ved grov eller gentagen misligholdelse uddybes.
• Særlige forhold for almene afdelinger: Den særskilte vejledning forklarer, hvordan afstemningsreglerne er tilpasset for at afspejle, at en almen boligorganisation ofte ejer en stor del af ejendommen som én samlet ejerlejlighed. Her stemmes typisk kun efter fordelingstal for at sikre boligorganisationens indflydelse.

Bemærkninger fra Høringsprocessen

Høringsnotatet opsummerer feedback fra centrale aktører og ministeriets reaktioner herpå. Dette giver et indblik i de praktiske udfordringer og juridiske fortolkninger.