Planklagenævnets afgørelse om lovliggørende dispensation og etageforhold for enfamilieshus i Syddjurs Kommune

Klagernes væsentligste indsigelser

Klagerne gjorde gældende, at mængden af dispensationer reelt tilsidesatte lokalplanen i sin helhed. De påpegede desuden, at bebyggelsesprocenten var beregnet forkert, og at facaden mod sydvest fremstod som tre hele etager, hvilket er i strid med lokalplanens § 7, stk. 2. Der blev også rejst spørgsmål om overholdelse af privatretlige servitutter og vejret til den tilstødende vej.

Planklagenævnet traf afgørelse om delvist at opretholde og delvist ophæve kommunens afgørelser. Sagen blev behandlet efter Planloven § 58, stk. 1, nr. 3, jf. Lov om Planklagenævnet § 14, stk. 2.

Hjemmel til dispensation og lokalplanens principper

Nævnet fandt, at de bebyggelsesregulerende bestemmelser i lokalplanen ikke udgjorde en del af planens principper. Kommunen havde derfor hjemmel til at give dispensation efter Planloven § 19, stk. 1. Nævnet vurderede, at det samlede antal dispensationer ikke i sig selv medførte en strid med planens formål, da bebyggelsen stadig kunne anses for at være inden for rammerne af et parcelhusområde i kuperet terræn.

Ophævelse vedrørende facade i tre etager

Nævnet ophævede kommunens indirekte afgørelse om, at huset var umiddelbart tilladt efter lokalplanens § 7, stk. 2. Efter en konkret vurdering af tegningsmaterialet fandt nævnet, at den sydvestvendte facade fremstod som tre hele etager, da kælderen her var fuldt blotlagt i hele facadens bredde. Da lokalplanen udtrykkeligt forbyder facader i tre etager, kræver dette forhold en dispensation, som kommunen nu skal tage stilling til i en ny behandling.

Ved vurderingen af, om en af bygningsfacaderne fremstår som en bygning i tre etager, må der lægges vægt på, hvordan bygningen fremtræder for naboer og forbipasserende set i forhold til de hensyn, som planloven skal varetage.

Afgrænsning af kompetence og sagsbehandling

Planklagenævnet afviste at tage stilling til forhold vedrørende byggelovgivningen, vejret eller privatretlige servitutter, da disse ikke henhører under planloven. Vedrørende bebyggelsesprocenten fandt nævnet ikke grundlag for at tilsidesætte kommunens beregning, der var foretaget korrekt efter de regler, der var gældende ved lokalplanens vedtagelse. Nævnet fandt ligeledes, at reglerne om naboorientering i Planloven § 20, stk. 1 var overholdt.

Konklusion og videre forløb

• Afgørelsen om dispensationer fra lokalplanens § 7, stk. 1, 4, 7, 9 og 10 stadfæstes.
• Afgørelsen om, at huset er umiddelbart tilladt efter § 7, stk. 2, ophæves og hjemvises til fornyet behandling.
• Kommunen skal nu vurdere, om der kan gives dispensation til facadeforholdet, eller om der skal ske fysisk lovliggørelse.

• § 5.1: Udnyttelsesgraden må ikke overstige 0,10.
• § 5.1.1: Bygninger må ikke opføres med mere end 1 etage og må ikke gives en større højde end 5,00 m.
• § 5.1.2: Gulvkote i samtlige bygninger må ikke være under 4,0.

Kommunens begrundelse for dispensation

Kommunen begrundede dispensationen med, at der tidligere var dispenseret fra udnyttelsesgraden, og at en bebyggelsesprocent på 15 i henhold til beregningsreglerne efter BR18 var i overensstemmelse med områdets principper. For gulvkoten anførte kommunen, at det var af underordnet betydning, at kældergulvet var beliggende i kote 3,777 DVR 90, da kælderen ikke anvendes til beboelse. Desuden lagde kommunen vægt på, at byggeriet var tilpasset matriklen og ikke ville medføre væsentlige skygge-, lys- og indbliksgener for naboerne.

Klagepunkter

Klagerne anførte, at byggeriet reelt var i to fulde etager, da kælderen var beregnet til beboelse, og at dette var en omgåelse af byplanvedtægtens forbud mod to etager. De gjorde også gældende, at kommunen havde beregnet udnyttelsesgraden forkert ved ikke at medregne kælderarealet. Endvidere mente klagerne, at dispensationen fra byplanvedtægtens bestemmelse om gulvkote var i strid med byplanvedtægtens overordnede formål, og at kommunens beslutning havde været ensidig, idet klagernes høringssvar ikke var blevet inddraget tilstrækkeligt.

Planklagenævnets fokusområder

Planklagenævnet behandlede følgende spørgsmål i sagen:

• Om forholdet var umiddelbart tilladt efter byplanvedtægten, jf. Planlovens § 18, eller krævede dispensation fra byplanvedtægtens §§ 5.1, 5.1.1 og 5.1.2.
• Om kommunen havde hjemmel til at give dispensation, jf. Planlovens § 19.
• Om kommunens skønsmæssige vurdering var baseret på planlægningsmæssigt relevante hensyn.
• Om reglerne om naboorientering var overholdt, jf. Planlovens § 20.