Lejeloven § 13

Efter den gældende lejelovs § 4, stk. 2, kan udlejeren eller lejeren med et varsel på 1 måned til den første dag i en måned, der ikke er en helligdag, forlange, at meddelelser ikke afgives som digitale dokumenter. 1. pkt. omfatter meddelelser mellem udlejeren og lejeren, hvor der i denne lov, i kapitel II-V i lov om midlertidig regulering af boligforholdene eller i lejeaftalen stilles krav om skriftlighed, eller hvor der i loven foreskrives en meddelelsespligt mellem parterne, der ikke hensigtsmæssigt lader sig gennemføre på andre måder end skriftligt. Er lejeren eller udlejeren fritaget for Digital Post, jf. § 5 i lov om Digital Post fra offentlige afsendere, kan de meddelelser, der er omfattet af 1. pkt., dog ikke afgives som digitale dokumenter.

Efter den gældende lejelovs § 4, stk. 3, kan meddelelser efter § 87 og § 93, stk. 2, ikke afgives som digitale dokumenter

I § 13, stk. 1, 1. pkt., foreslås, at udlejeren eller lejeren med et varsel på 1 måned til den første dag i en måned, der ikke er en helligdag, kan forlange, at meddelelser ikke afgives som digitale dokumenter.

Det foreslås, at lejeren og udlejeren med et varsel på 1 måned kan forlange, at der ikke fremover kan afgives meddelelser mellem parterne digitalt.

Efter den gældende bestemmelse er det alene muligt at opsige den digitale kommunikation for så vidt angår meddelelser, hvor der i loven stilles krav om skriftlighed, eller hvor der i loven foreskrives en meddelelsespligt mellem parterne, der ikke hensigtsmæssigt lader sig gennemføre på andre måder end skriftligt.

Formålet med bestemmelsen er at beskytte lejere og udlejere med begrænsede digitale ressourcer. Forslaget har den virkning, at lejeren eller udlejeren uden begrundelse med et varsel kan fravælge at modtage meddelelser digitalt. Udtrykket ”lejeren” omfatter også beboerrepræsentanter. Modparten vil efter varslets udløb således skulle fremsende meddelelser med almindelig post.

Ved digitale dokumenter forstås dokumenter, som kan gøres læselige ved frembringelse af skrifttegn og lagres på et varigt medie.

I § 13, stk. 1, 2. pkt., foreslås, at er lejeren eller udlejeren fritaget for Digital Post, jf. § 5 i lov om Digital Post fra offentlige afsendere, kan de meddelelser, der er omfattet af 1. pkt., dog ikke afgives som digitale dokumenter.

Hvis lejeren eller udlejeren er fritaget fra at modtage digital post, jf. § 5 i lov om Digital Post fra offentlige afsendere, kan modparten efter forslaget ikke afgive meddelelser som digitale dokumenter.

Lejeren eller udlejeren har ved lejeaftalens indgåelse eller i lejeperioden som udgangspunkt ikke mulighed for at kontrollere, om modparten er eller bliver fritaget fra offentlig Digital Post. Det påhviler derfor den fritagne part at oplyse modparten herom. Det er en betingelse for at blive undtaget fra digital kommunikation uden varsel, at lejeren eller udlejeren er fritaget for Digital Post fra det offentlige. Modparten vil på den baggrund kunne forlange den fornødne dokumentation for, at betingelsen er opfyldt. Lejeren eller udlejeren skal i den situation uden varsel fremover sende meddelelser, hvor der i lejelovgivningen eller efter lejeaftalen er krav om skriftlighed, til den fritagne part med almindelig post. Når lejeforholdet er undtaget fra digital kommunikation som følge af, at lejeren eller udlejeren efter bestemmelsen har frabedt sig digital kommunikation, kan genoptagelse ske ved, at parterne indgår aftale om at genoptage den digitale kommunikation.

I stk. 2 foreslås, at meddelelser efter § 176 og § 182, stk. 2, ikke kan afgives som digitale dokumenter.

Forslaget indebærer, at der ikke er mulighed for at aftale, at udlejerens skriftlige opsigelse af en lejeaftale, at lejerens skriftlige indsigelse mod udlejerens opsigelse af lejeaftalen, eller udlejerens skriftlige fremsendelse af påkravsskrivelse kan opfyldes ved fremsendelse af digitale dokumenter.

Begrænsningen i muligheden for at opfylde lejelovgivningens skriftlighedskrav ved fremsendelse af digitale dokumenter er begrundet i, at retsvirkningerne knyttet til disse meddelelser er de mest indgribende for lejeren. Meddelelserne har direkte betydning for, om lejeren kan disponere over sin bolig i fremtiden. Det er derfor vigtigt i forhold til disse meddelelser, at muligheden for fejlkommunikation begrænses så meget som overhovedet muligt. Det er opfattelsen, at særligt udlejerens meddelelser i forbindelse med opsigelse og afgivelse af betalingspåkrav meget ofte sker ved fremsendelse af anbefalet brev. Der bør ikke gives adgang til at fravige denne sikre kommunikationsform.

Hertil kommer, at denne type meddelelser normalt ikke udsendes til et større antal personer på en gang, hvorfor fordelen ved at kunne benytte digital kommunikation i denne sammenhæng ikke er lige så udtalt som i andre tilfælde.

Der er tale om en videreførelse af de gældende regler uden indholdsmæssige ændringer bortset fra, at reglerne i den gældende lejelovs § 4, stk. 2, ændres materielt, da det som følge af forslaget er muligt at opsige digital kommunikation for så vidt angår meddelelser, hvor der ikke er skriftlighedskrav. Der er ikke derudover tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.

For en nærmere gennemgang af gældende ret henvises til afsnit 2.2.1.2. og 2.2.2.2. i de almindelige bemærkninger til forslaget.