Ejendomsoverdragelse og ny ejer

Et særligt forhold i sagen opstod, da det under ankebehandlingen fremgik af Tingbogen, at lejligheden var solgt med overdragelse pr. 1. februar 2025 — dvs. efter lejeforholdets ophør i april 2024, men inden huslejenævnets afgørelse af 7. maj 2025. Huslejenævnets afgørelse var fejlagtigt baseret på en antagelse om, at der var tale om et fremlejeforhold. Det fremgik endvidere, at den nye ejer hverken var hørt i sagen eller havde modtaget afgørelsen.

Udlejer T.P. Trading A/S ankede huslejenævnets afgørelse den 29. maj 2025.

Ankenævnets afgørelse: Ophævelse og hjemvisning

Ankenævnet for Huslejenævnene ophævede huslejenævnets afgørelse og hjemviste sagen til fornyet behandling, uden at tage stilling til det materielle fraflytningsspørgsmål.

Begrundelse for hjemvisning

Ankenævnet lagde afgørende vægt på ejendomsoverdragelsen pr. 1. februar 2025:

"Når en lejlighed overdrages, indtræder nye ejere i tidligere ejers rettigheder og forpligtelser, og bliver derfor udlejer. Dette gælder selvom kravet måtte vedrøre en periode, hvor tidligere ejer ejede lejligheden/ejendommen. Dette skyldes, at rettigheder og forpligtelser efter lejeloven følger lejligheden uden at være tinglyst, og derfor er overgået til den nye ejer."

Dette følger af Lejeloven § 17, stk. 1.

• Den nye ejer hæfter for et eventuelt tilbagebetalingskrav til lejer som følge af sagens afgørelse
• Den nye ejer har derfor partsrettigheder og skal høres over sagens materiale samt modtage afgørelsen — hvilket ikke var sket
• Huslejenævnets afgørelse var endvidere truffet på en fejlagtig forudsætning om fremlejeforhold

Tillægsgebyr

Ankenævnet besluttede, at der ikke pålægges tillægsgebyr, idet sagen hjemvises til fornyet behandling, og det ikke kan afgøres, om lejer opnår medhold.

Huslejenævnets materielle afgørelse (ophævet)

Huslejenævnet havde i sin (nu ophævede) afgørelse fastslået:

• Udlejer havde ikke dokumenteret at have indkaldt lejer til et indflytningssyn eller fremsendt indflytningsrapporten inden for fristen, jf. Lejeloven § 90, stk. 3
• Udlejers reviderede istandsættelseskrav på 15.000 kr. var bortfaldet i sin helhed
• Istandsættelseskravet vedrørende maling udgjorde ikke misligholdelse
• Udlejer var forpligtet til at tilbagebetale hele depositumet på 27.000 kr.
• Udlejer var pålagt tillægsgebyr på 6.896 kr. efter Lov om boligforhold § 82, stk. 2

Sagen skal nu genbehandles i huslejenævnet, hvor den nye ejer inddrages som part.

Højesteret har fastslået, at en udlejer var berettiget til at ophæve et lejemål, da en tidligere andelshaver var flyttet permanent og havde fremlejet boligen i strid med lejeloven.

Lejers indsigelser og argumenter

Boet efter lejeren bestred udlejers krav og gjorde gældende, at lejemålet var afleveret i væsentligt bedre stand end ved indflytningen. Det blev anført, at vægge, lofter og indvendigt træværk var nymalede, og at alle trægulve var afhøvlede og lakerede. Specifikt for vinylgulvene blev det fremført, at disse havde været belagt med tæpper i hele lejeperioden og derfor var i samme stand som ved indflytningen i 1990. Lejer anførte desuden, at der ikke var udarbejdet en fraflytningsrapport, og at udlejer ikke havde rejst krav ved selve fraflytningen, men først efterfølgende. Lejer henviste til lejekontraktens bestemmelse om, at lejemålet skulle afleveres i samme stand som ved indflytningen bortset fra almindeligt slid og ælde, og at den indvendige vedligeholdelsespligt i henhold til lejekontraktens § 4.2 kun omfattede maling, hvidtning og lakering af gulve m.v., ikke udskiftning af vinylgulve.

Huslejenævnets oprindelige behandling

Huslejenævnet behandlede sagen i henhold til [Lejeloven §§ 114, stk. 1 og 190] samt [Lejeloven §§ 111, 112 og 187]. Nævnet konstaterede, at udlejers krav var rettidigt fremsat. Huslejenævnet fandt, at lejer hæftede for fjernelse af vinylgulvet, men nedsatte skønsmæssigt udgiften fra 16.093,75 kr. til 10.729,17 kr. inkl. moms, da udgiften oversteg, hvad der var rimeligt. Nævnet fandt derimod, at lejer ikke hæftede for slibning og lakering af gulve efter fjernelse af vinylgulvene, da lejer ikke havde vedligeholdelsespligt for trægulvet under vinylgulvet og ikke havde fornyelsespligten for vinylgulvet. Da der ikke var betalt depositum, skulle lejer betale det nedsatte beløb til udlejer.