Tvist om lejeforhøjelse i småhus – Forholdet mellem boligreguleringslovens § 4, stk. 5 og § 29 c

Afgørelse om lejeforhøjelse og hjemvisning

Retten i Lyngby afgjorde, at Huslejenævnets afgørelser af 24. august 2018 (sagsnr.: EMN-2018-01726 og EMN-2018-01724) skulle ophæves, og sagerne blev hjemvist til fornyet behandling i Huslejenævnet.

Flertallet i Boligretten (Dommer og Boligdommer 1) fandt, at bestemmelsen i Boligreguleringsloven § 4, stk. 5, 2. pkt. er nyere end Boligreguleringsloven § 29 c. Formålet med den nyere bestemmelse er at beskytte lejere i store småhuse mod pludselige huslejespring som følge af omfattende forbedringsarbejder. Derfor kan en udlejer, der har forsømt at følge reglerne om forbedringsforhøjelser (Boligreguleringsloven §§ 23-26), ikke i stedet gennemføre lejeforhøjelse efter reglerne om misforholdsleje (Lejeloven § 47). Huslejenævnets retsanvendelse blev derfor anset for forkert.

Mindretallet (Boligdommer 2) mente derimod, at udlejer fortsat kunne vælge mellem at varsle lejeforhøjelse som en forbedringsforhøjelse efter Boligreguleringsloven §§ 23-26 eller som en forhøjelse efter reglerne om det lejedes værdi, jf. Lejeloven §§ 47 og 48, jf. Boligreguleringsloven § 29 c.

Betydning af forkert lejekontrakt

Boligretten fandt ikke, at en fejl i Huslejenævnets oplysningsgrundlag i form af en forkert lejekontrakt for Lejer 2 var konkret væsentlig, og dette spørgsmål førte derfor ikke til sagens hjemvisning.

Sagsomkostninger

Sagsomkostningerne blev fastsat ud fra sagernes værdi, forløb og udfald. Udlejer ApS blev pålagt at betale sagsomkostninger til Lejer 1 og Lejer 2. Statskassen dækker delvise sagsomkostninger for begge parter.

Beløbene skal betales inden 14 dage og forrentes efter Renteloven § 8 a.

Huslejenævnets Undersøgelse

• Huslejenævnet har besigtiget lejemålet den 30. april 2025. Ved besigtigelsen blev det konstateret, at lejemålet fremstår som ældre moderniseret med parketgulve, et Kvik-køkken, et ældre moderniseret badeværelse med terrazzogulv og energi-termovinduer fra 2001.
• Nævnet observerede små skjolder i visse vinduer, der kunne stamme fra skimmelvækst, samt tøjtørring på den overdækkede altan.
• Huslejenævnet har gennemgået sagens materiale, herunder ejendommens energimærke (D) fra 2017. Det blev bemærket, at kravet om energimærkning A-C for udlejning efter Boligreguleringsloven § 5, stk. 2 trådte i kraft den 1. juli 2020, og kun gælder for lejemål, hvor lejeperioden påbegyndes efter denne dato efter en gennemgribende modernisering.
• Nævnet har også inddraget den tidligere nævnsafgørelse fra 2018, hvor det blev vurderet, at betingelserne for lejefastsættelse efter Boligreguleringsloven § 5, stk. 2 var opfyldt, og at lejen ikke væsentligt oversteg det lejedes værdi efter Lejeloven § 47, stk. 2.