Afslag på landzonetilladelse til ændring af status fra sommerhus til helårsbolig i Rudersdal Kommune

Sagen omhandler en klage over Rudersdal Kommunes afslag på landzonetilladelse til at ændre status for et eksisterende sommerhus til helårsbeboelse på en ejendom i Vedbæk. Ejendommen er beliggende i landzone, udlagt til jordbrug og rekreative formål i Kommuneplan 2013, og er desuden udpeget som særligt værdifuldt landskab, omfattet af Fingerplan 2013's bestemmelser om indre grønne kiler, en landskabsfredning fra 1986 samt skovbyggelinjen.

Ansøgning og Kommunens Afslag

Ansøgningen om statusændring var begrundet med, at sommerhuset, opført i 1938, var i så dårlig stand, at en omfattende renovering ville gøre det til et velfungerende helårshus, uden at grundens udtryk ville ændres. Rudersdal Kommune meddelte afslag den 31. oktober 2014. Kommunen begrundede afslaget med en meget restriktiv praksis for anvendelse og bebyggelse i landzoneområder, hvor der som udgangspunkt ikke gives tilladelse til ny helårsbebyggelse eller konvertering af sommerhuse, medmindre der foreligger en særlig begrundelse. Da ejendommen ikke ligger som en del af en sammenhængende bebyggelsesstruktur med helårsbeboelse og er beliggende i et værdifuldt og fredet landskab, fandt kommunen ikke en sådan særlig begrundelse.

Klagen til Natur- og Miljøklagenævnet

Ansøger påklagede afgørelsen til Natur- og Miljøklagenævnet. Klagen anførte, at afgørelsen var i strid med lighedsgrundsætningen, idet størstedelen af ejendommene i området, herunder inden for den samme fredning, havde status som helårsbeboelse. Det blev også fremført, at huset allerede i 1994 var opdateret til helårsstandard, og at der alene var tale om udbedring af mangler.

Kommunens og Klagers Supplerende Bemærkninger

Rudersdal Kommune fastholdt sin restriktive praksis og vurderede, at sommerhuset ikke lå som en naturlig del af en sammenhængende bebyggelsesstruktur, men isoleret for enden af en privat fællesvej på kanten af et stort fredet landskab. Kommunen henviste til en tidligere afgørelse fra 1984, hvor Hovedstadsrådet også afviste konvertering af denne ejendom på grund af dens beliggenhed i et fredet landskab. Kommunen bemærkede, at sommerhusets standard ikke var afgørende for afslaget, og at en helårsbolig ville påvirke landskabet mere intenst end et sommerhus.

Klager anførte supplerende, at en anvendelsesændring var mindre indgribende end opførelse af et nyt helårshus, som det var tilladt for en anden ejendom centralt i fredningsområdet i 1986. Kommunen afviste sammenligningen med den nævnte ejendom, da denne allerede i 1923 havde status som helårsbolig, og der således ikke var tale om en statusændring.

Natur- og Miljøklagenævnets Vurderingskriterier

Natur- og Miljøklagenævnet vurderede sagen ud fra Planlovens § 35, stk. 1, som kræver tilladelse til ændret anvendelse i landzone. Nævnet lagde vægt på, at afgørelser skal træffes ud fra planlægningsmæssige og landskabelige hensyn, og at etablering af yderligere helårsboliger i landzone som hovedregel bør ske efter nærmere planlægning for at modvirke byspredning. I uplanlagte områder gives der som udgangspunkt ikke tilladelse til at ændre anvendelsen af et fritidshus til helårsbeboelse, medmindre huset tidligere har været helårsbolig. Særligt beskyttede områder, som den pågældende ejendom er en del af, medfører en særlig tilbageholdenhed med at tillade helårsbeboelse. Nævnet anvendte følgende kriterier i sin vurdering:

Natur- og Miljøklagenævnet stadfæstede Rudersdal Kommunes afgørelse af 31. oktober 2014 om afslag på landzonetilladelse til at ændre status for sommerhuset til helårsbeboelse. Afgørelsen blev truffet efter Planlovens § 58, stk. 1 og Planlovens § 35, stk. 1.

Nævnet fandt, ud fra en samlet vurdering af sagen og kommunens oplysninger sammenholdt med luftfotos, at karakteren og omfanget af de øvrige boliger i området ikke kunne begrunde en tilladelse. Nævnet lagde vægt på, at sommerhuset er opført og registreret som et fritidshus og har været benyttet som sådan siden opførelsen. Det blev også fremhævet, at etablering af en ny helårsbolig, herunder muligheden for senere udvidelse af boligen i henhold til Planlovens § 36, stk. 1, nr. 9, er i strid med planlægningen for området.

Ejendommen ligger i et område udpeget som særligt værdifuldt landskab, er omfattet af Fingerplan 2013 og bestemmelserne om de indre grønne kiler, samt en landskabsfredning og skovbyggelinjen. Hensynet til den betydning, en tilladelse ville kunne få for fremtidige ansøgninger på andre ejendomme i området og i tilsvarende sager andre steder, indgik også i vurderingen. Klagerens argument om, at huset er opført med en standard svarende til et helårshus, kunne ikke føre til en anden vurdering.

Nævnet bemærkede, at de af klager nævnte sammenlignelige ejendomme lå uden for den relevante fredning, og at ejendommen på [adresse11] ikke var sammenlignelig, da den allerede i 1923 havde status som helårsbolig. Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. Lov om Natur- og Miljøklagenævnet § 17. Eventuel retssag skal anlægges inden 6 måneder, jf. Planlovens § 62.