Lejelovens ansvarsbestemmelser kan ikke anvendes analogt i andelsboligforhold ved skade forvoldt af selvstændig håndværker

Denne sag omhandler spørgsmålet om, hvorvidt lejelovens bestemmelser om lejers erstatningsansvar kan anvendes analogt i et andelsboligforhold. Højesteret fandt, at der ikke var grundlag for at pålægge andelshavere erstatningsansvar for en vandskade efter en analogi af Lejelovens § 142, stk. 3 eller Lejelovens § 149, stk. 2.

Sagens baggrund

A og B, der var andelshavere i A/B X, fik tilladelse til at etablere et nyt badeværelse i deres andelsbolig. De indgik aftale med Y VVS om at udføre entreprisen. I forbindelse med etablering af el-gulvvarme engagerede Y VVS en elektriker som underentreprenør. Ved tilslutning af vandet opstod en vandskade, som skadede Cs andelsbolig og andelsboligforeningens ejendom. Skaden skyldtes elektrikerens fastgørelse af gulvvarmekablet.

Parternes argumenter

• A og B anførte, at forholdet mellem en andelsboligforening og dens andelshavere reguleres af vedtægten, og at der er afgørende forskelle på dette forhold og forholdet mellem en udlejer og en lejer.
• A/B X og C argumenterede for, at Lejelovens § 142, stk. 3 og Lejelovens § 149, stk. 2 kan anvendes analogt, da der foreligger et retstomt rum, og de fysiske forhold i en andelsboligforening ligner dem i en udlejningsejendom.

Højesterets begrundelse

Højesteret fremhævede, at Lejelovens § 142, stk. 3 og Lejelovens § 149, stk. 2 gælder for lejeforhold, hvor lejeren har brugsret til en bolig, som vedkommende ikke ejer. Andelshavere har også brugsret, men ejendommen ejes af foreningen, som andelshaverne selv bestyrer. Dette betyder, at modsætningsforholdet mellem udlejer og lejer ikke er det samme i en andelsboligforening.

Da skaden skyldtes en selvstændigt virkende entreprenørs handlinger, og dansk rets almindelige erstatningsretlige principper siger, at hvervgiveren som udgangspunkt ikke er ansvarlig for sådanne skader, fandt Højesteret ikke grundlag for at pålægge A og B erstatningsansvar efter en analogi af lejelovens bestemmelser.

Konsekvenser af dommen

Dommen præciserer, at lejelovens ansvarsbestemmelser ikke automatisk kan anvendes analogt i andelsboligforhold, og at der skal tages hensyn til de særlige forhold, der gør sig gældende i en andelsboligforening.

Højesteret stadfæstede byrettens dom og frifandt A og B for de rejste erstatningskrav. Højesteret fandt, at der ikke var grundlag for at pålægge A og B erstatningsansvar for vandskaden efter en analogi af Lejelovens § 142, stk. 3 eller Lejelovens § 149, stk. 2. A/B X og C blev dømt til at betale sagsomkostninger til A og B.