Huslejenævnet: Lejer frigjort efter rådighedsfratagelse og udlejer mister istandsættelseskrav grundet manglende syn og varsling

Sagen omhandler en fraflytningstvist mellem en lejer og en udlejer vedrørende afregning af depositum og forudbetalt leje samt udlejers eventuelle krav om istandsættelse. Lejeaftalen trådte i kraft den 1. januar 2021 for en bolig på 110 m2, hvor lejeren havde betalt 25.200,00 kr. i depositum og 8.400,00 kr. i forudbetalt leje, i alt 33.600,00 kr.

Lejers påstand

Lejeren, repræsenteret af Danske Lejere, gjorde gældende, at de samlede 33.600,00 kr. skulle afregnes til lejeren. Dette skyldtes, at lejeren angiveligt var blevet frataget brugsretten til det lejede den 11. december 2024, idet udlejeren havde omkodet låsene. Lejeren dokumenterede desuden at have betalt leje for november måned på 8.500,00 kr.

Udlejers synspunkt

Udlejeren blev partshørt af Huslejenævnet og redegjorde for sine synspunkter, men de specifikke argumenter er ikke detaljeret i sagsteksten.

Nævnets undersøgelse

Nævnet behandlede sagen og vurderede de fremlagte oplysninger, herunder lejeaftalen, betalinger og lejers påstand om rådighedsfratagelse. Nævnet undersøgte også udlejers mulighed for at fastholde istandsættelseskrav i lyset af gældende lovgivning.

Huslejenævnet afgjorde enstemmigt, at lejeren fik medhold i hovedparten af sine krav. Afgørelsen fastslog, at lejeren var frigjort fra lejeaftalen den 31. december 2024, og at udlejeren skulle afregne et beløb til lejeren.

Nævnets begrundelse og afgørelse

• Nævnet fandt det godtgjort, at låsene til det lejede blev omkodet den 13. december 2024, hvilket medførte, at lejeren ikke længere havde adgang til boligen. Denne rådighedsfratagelse medførte, at lejeren ikke længere skulle betale leje.
• Dog vurderede nævnet, at lejeren skulle betale leje frem til den 31. december 2024, i henhold til en 14-dages bestemmelse i kontraktens § 11, nr. 4.
• Udlejeren var berettiget til at modregne leje for december 2024 på 8.500,00 kr. i det samlede beløb på 33.600,00 kr. (depositum og forudbetalt leje).
• Udlejeren havde forpasset muligheden for at fastholde eventuelle istandsættelseskrav, da:
  • Der ikke var afholdt indflytningssyn, jf. Lejeloven § 90, stk. 1 og stk. 2. Dette udelukker, jf. Lejeloven § 90, stk. 3, udlejers mulighed for at fastholde krav om maling af vægge, lofter, træværk og gulvbehandling.
  • Alle krav, herunder misligholdelseskrav, bortfaldt efter Lejeloven § 187, stk. 5, idet udlejeren ikke havde dokumenteret efterlevelse af Lejeloven § 187, stk. 3 og stk. 4 vedrørende indkaldelse til syn.

Konklusion

Den eneste modregning i de 33.600,00 kr. var leje for december 2024 på 8.500,00 kr. Udlejeren skulle derfor afregne 25.100,00 kr. til lejeren. Nævnets afgørelse blev truffet med hjemmel i Lejeloven § 190. Lejeren fik medhold i sagen.