Huslejenævnet godkender udlejers krav om istandsættelse efter fraflytning af rygerlejlighed

Sagen omhandler en tvist mellem en lejer og en udlejer vedrørende krav om istandsættelse af et lejemål efter fraflytning. Lejemålet, der er på 91 m2 og består af 3 værelser, blev lejet ud den 1. juli 2022 med et depositum på 16.950 kr. Lejekontrakten er udarbejdet på Typeformular A, 9. udgave, og den indvendige vedligeholdelse påhvilede lejeren. Ifølge lejekontraktens § 11 skulle der ved lejemålets indgåelse ske fælles besigtigelse og udarbejdes en rapport om lejemålets stand. En indflytningssynsrapport blev udarbejdet den 16. juni 2022, hvor lejeren var til stede.

Lejeren opsagde lejemålet den 30. september 2024 med virkning fra den 1. januar 2025. Udlejeren indkaldte lejeren til fraflytningssyn den 12. december 2024, hvor lejeren også var til stede, og en fraflytningsrapport blev udarbejdet og modtaget af lejeren. Rapporten noterede, at lejemålet var en rygerlejlighed, og at lofter, vægge og træværk skulle males (fuld dækkende), ligesom der skulle rengøres efter håndværkere, og et ovnglas skulle udskiftes.

Udlejeren fremsendte en fraflytningsopgørelse den 5. februar 2025, som efter korrespondance med lejeren blev revideret og fremsendt den 13. februar 2025. Den reviderede opgørelse specificerede et krav på 5.626,25 kr. ud over det tilbageholdte depositum. Udlejeren dokumenterede udgifter til malerarbejde på 21.951,25 kr. med en faktura og vedlagde fotos af lejemålet ved fraflytningen, der understøttede flyttesynsrapportens observationer. Lejeren anmodede den 17. februar 2025 Huslejenævnet om at tage stilling til tvisten om tilbagebetaling af depositum.

Udlejers krav og dokumentation

Udlejer gjorde et erstatningskrav gældende for istandsættelsesarbejder, idet lejeren ikke havde efterladt lejemålet i kontraktmæssig stand. Udlejeren fremlagde fakturaer for malerarbejde på 21.951,25 kr. og fotos af lejemålet ved fraflytningen, der underbyggede de forhold, som var noteret i flyttesynsrapporten. Udlejeren argumenterede for, at de afholdte udgifter var nødvendige og rimelige for at bringe lejemålet tilbage i den stand, det skulle have været i ved fraflytning.

Lejers indsigelse

Lejeren anmodede Huslejenævnet om at vurdere tvisten om tilbagebetaling af depositum, hvilket indebar en indsigelse mod udlejerens krav om yderligere betaling for istandsættelse. Lejeren fremsendte ikke supplerende bemærkninger efter udlejerens høringssvar.

Huslejenævnet godkendte den reviderede flytteopgørelse og fandt, at lejeren hæftede for betaling af yderligere 5.626,25 kr. i henhold til opgørelsen. Nævnet gav udlejeren medhold i den indbragte sag.

Nævnets begrundelse

Nævnet lagde til grund, at udlejeren havde overholdt formalia i forbindelse med fremsendelse af krav på istandsættelse efter fraflytning. Nævnet bemærkede, at udlejerens krav om udgifter til istandsættelsesarbejder juridisk set er et erstatningskrav, hvor bevisbyrden for tabet påhviler udlejeren. Udlejeren havde dokumenteret afholdte udgifter på 21.951,25 kr. til malerarbejde gennem fremsendte fakturaer og fotos af lejemålet ved fraflytningen, som viste de forhold, der var noteret i flyttesynsrapporten. Nævnet fandt, at udlejeren havde dokumenteret et tab af den nævnte størrelsesorden.

Nævnet vurderede, at det opkrævede beløb ikke lå klart over, hvad der normalt kræves for tilsvarende arbejder, baseret på nævnets kendskab til regninger fra andre lignende sager. På baggrund heraf fandt nævnet det ikke tilstrækkeligt sandsynliggjort, at udgiften skulle nedsættes. Afgørelsen blev truffet i henhold til Lejeloven § 114, stk. 1 og Lejeloven § 190.