Huslejenævnet: Udlejer fortaber istandsættelseskrav grundet mangelfuld fraflytningsrapport

Sagen omhandler en tvist mellem en lejer og en udlejer vedrørende udgifter til istandsættelse og rengøring i forbindelse med fraflytning af et lejemål. Udlejeren havde afkrævet lejeren 7.300 kr. for istandsættelse og 450 kr. for rengøring, som var modregnet i lejerens depositum. Lejeren bestred disse krav.

Udlejerens forpligtelser ved fraflytning

Nævnet undersøgte, om udlejeren havde opfyldt de formelle krav til fraflytningssyn og fraflytningsrapport, som gælder for udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed. Ifølge Lejeloven § 187, stk. 3 og Lejeloven § 187, stk. 4 skal udlejeren skriftligt indkalde lejeren til et fraflytningssyn med mindst 1 uges varsel, syne lejligheden senest 2 uger efter fraflytning, udarbejde en skriftlig fraflytningsrapport og sende denne til lejeren senest 2 uger efter synet, hvis lejeren ikke var til stede eller ikke kvitterede for modtagelsen.

Indhold af fraflytningsrapporten

Nævnet vurderede indholdet af den udarbejdede fraflytningsrapport. Det blev bemærket, at rapporten beskrev lejemålets tilstand og behov for istandsættelse (f.eks. maling og gulvarbejde), men den specificerede ikke, hvilke istandsættelsesudgifter der påhvilede lejeren, og der var ikke taget højde for lejemålets stand ved indflytningen. Dette gjorde det uklart for lejeren, hvilke specifikke arbejder lejeren ville blive afkrævet udgifter til.

Tvist om husleje og forbrug for august

En sekundær tvist i sagen vedrørte lejerens krav om tilbagebetaling af en del af huslejen og a conto-betalingen for forbrug for august måned 2024. Lejeren havde opsagt lejemålet med virkning fra 1. september 2024 og fremlagde fotos som dokumentation for, at nye lejere angiveligt var flyttet ind medio august. Udlejeren oplyste, at lejemålet var stillet til rådighed medio august, men at de nye lejere først var flyttet ind og opkrævet leje fra 1. september.

Huslejenævnet afgjorde, at udlejeren ikke kunne afkræve lejeren udgifter til istandsættelse og rengøring. Udlejeren blev pålagt at tilbagebetale 7.750 kr. til lejeren, ud over et beløb på 12.942,50 kr., der allerede var tilbagebetalt. Afgørelsen var delt, da nævnet afviste at behandle tvisten om husleje og forbrug for august måned.

Begrundelse for istandsættelseskrav

Nævnet fandt, at udlejeren ikke havde opfyldt de formelle krav til fraflytningsrapporten, som fremgår af Lejeloven § 187, stk. 3 og Lejeloven § 187, stk. 4. Rapporten specificerede ikke klart, hvilke istandsættelsesarbejder der påhvilede lejeren, og der var ikke taget højde for lejemålets stand ved indflytningen. Som følge heraf havde udlejeren fortabt ethvert istandsættelseskrav mod lejeren, herunder krav på udbedring af misligholdelse, jf. Lejeloven § 187, stk. 5 sammenholdt med Lejeloven § 187, stk. 1. Udlejeren skulle derfor tilbagebetale de modregnede beløb på 3.800 kr. for malerarbejde og 3.500 kr. for gulvarbejde.

Begrundelse for rengøringsudgift

For så vidt angår den opkrævede udgift til rengøring på 450 kr., fremgik det ikke af fraflytningsrapporten, at der var behov for denne rengøring. Lejeren kunne derfor ikke pålægges at betale herfor, jf. Lejeloven § 187, stk. 2. Dette beløb skulle ligeledes tilbagebetales til lejeren.

Afvisning af huslejetvist

Nævnet afviste at tage stilling til, om udlejeren skulle tilbagebetale en del af lejen og a conto-betalingen for forbrug for august måned 2024. Nævnet fandt, at det ikke var tilstrækkeligt godtgjort, at de nye lejere var flyttet ind tidligere end 1. september 2024, og at afklaring af dette tvistepunkt krævede en bevisførelse, der ikke kunne ske for nævnet. Parterne blev henvist til at indbringe tvisten herom for boligretten.