Dom om betaling af husleje i uopsigelighedsperiode trods påståede mangler ved erhvervslejemål

Rettens Begrundelse og Afgørelse

Retten lagde afgørende vægt på erhvervslejekontraktens ordlyd, som fastslog, at lejemålet alene omfattede stueetagen, og at aftalen vedrørende depositum og vedligeholdelsespligten kun nævnte "ny gulvbelægning" og ikke "gulv/etageadskillelse". Lejemålet blev desuden overtaget "som beset".

Aftale om Udbedring af Gulv/Etageadskillelse

Retten fandt det bevist, at det alene var aftalt, at sagsøgte (Part A) skulle lægge ny gulvbelægning. Det blev ikke bevist, at det forud for lejemålets overtagelse var aftalt, at sagsøger (Part 1) skulle udbedre gulvet/etageadskillelsen.

Væsentlig Mangel

Baseret på skønsmandens besvarelser lagde retten til grund, at gulvet havde været sunket i over ti år på grund af råd i de bærende bjælker, og at dette havde været synligt i mindre end ti år. Retten fandt ikke, at gulvet/etageadskillelsen havde forværret sig væsentligt efter lejemålets overtagelse, således at forværrelsen i sig selv kunne betragtes som en væsentlig mangel.

Mangelsindsigelse og Erhvervslejeloven

Retten konkluderede, at gulvet ikke udgjorde en mangel i retsforholdet mellem parterne. Dette skyldtes, at gulvet var i samme stand ved overtagelsen som ved besigtigelsen, og at det sunkne gulv måtte kunne konstateres ved sædvanlig agtpågivenhed. Da sagsøgte (Part A) ifølge egen forklaring var bekendt med det sunkne gulv ved overtagelsen og ikke havde fremsat mangelsindsigelse inden for 14 dage, havde sagsøgte mistet retten til at påberåbe sig manglen, jf. Erhvervslejeloven § 21.

Konklusion og Dom

Samlet set fandt retten, at der ikke forelå en mangel i retsforholdet, og at sagsøgte (Part A) derfor ikke var berettiget til at gøre mangelsbeføjelser gældende. Opsigelsen/ophævelsen af lejemålet var uberettiget.

Da erhvervslejekontrakten indeholdt en uopsigelighedsperiode på fem år indtil den 1. januar 2018, blev sagsøgerens (Part 1) påstand om betaling af 100.000 kr. med tillæg af procesrente fra den 16. marts 2016 (svarende til skyldig husleje i perioden juni 2014 til oktober 2015) taget til følge. Retten bemærkede, at sagsøgeren havde iagttaget sin tabsbegrænsningspligt.

Sagsøgte (Part A) blev pålagt at betale sagsomkostninger til sagsøgeren (Part 1) på 38.700 kr., hvoraf 2.700 kr. var retsafgift og 36.000 kr. dækkede advokatbistand inklusive moms. Skønsmandens honorar på 12.500 kr. skulle endeligt afholdes af sagsøgte (Part A).

Beløbene skulle betales inden 14 dage og forrentes efter Renteloven § 8a.

Ophævelsesbeføjelser for købere af brugte varer

Procesbevillingsnævnet har meddelt tilladelse til anke i en sag om økonomisk opgør efter mangler ved en brugt projektor.

Lejerens Betaling og Bankens Rolle

• Lejeren forklarede, at hun den 7. august 2007 opdagede, at huslejen ikke var blevet betalt, og overførte penge til sin budgetkonto, hvorfra huslejen skulle betales. Hun antog, at betalingen herefter ville ske.
• Lejeren var på sommerferie fra den 8. til den 26. august 2007 uden internetadgang. Ved hjemkomst modtog hun påkravet, ophævelsesskrivelsen og et brev fra Danske Bank.
• Den 3. september 2007 erklærede Danske Bank, at en systemfejl havde forårsaget afvisning af huslejen. Den 7. september 2007 præciserede banken, at betalingen var afvist grundet manglende dækning på den specifikke konto, selvom der var dækning på en anden konto.
• Huslejen blev betalt den 27. august 2007, umiddelbart efter Lejerens hjemkomst fra ferie og efter modtagelse af ophævelsesskrivelsen.

Udlejers Argumentation

City Apartment ApS gjorde gældende, at påkravet opfyldte de formelle betingelser for ophævelse af lejemålet. De anførte, at inkluderingen af beløbet til beboerrepræsentationen var uden betydning, da det var en pligtig pengeydelse. Udlejer mente, at Lejeren var fuldt bekendt med forfaldsdatoen og den manglende betaling, og at Lejeren bar risikoen for ikke at have adgang til computer under ferien. Udlejer fastholdt, at misligholdelsen var væsentlig, da betalingen først skete efter lejemålets ophævelse.

Lejerens Argumentation

Lejeren påstod primært, at sagen skulle afvises, subsidiært at den skulle nægtes fremme. Lejeren anførte, at påkravet ikke opfyldte formkravene, da det ikke klart og tydeligt fremgik, hvilket beløb der skulle betales, idet ikke-pengepligtige ydelser (som beboerrepræsentationen) var inkluderet. Lejeren gjorde gældende, at misligholdelsen var uvæsentlig, jf. Lejeloven § 94, da der ikke tidligere havde været restance, og betalingen skete hurtigt efter opdagelsen af fejlen og hjemkomst fra ferie. Lejeren mente, at konsekvenserne af en ophævelse ikke stod mål med misligholdelsens karakter.