Kommunes forpligtelse til frikøbstilbud baseret på SKATs vurdering

Sagen omhandler en tvist mellem en andelsboligforening og Københavns Kommune vedrørende frikøb af en tinglyst tilskudsdeklaration på foreningens ejendomme. En adcitationssag mellem Københavns Kommune og Skatteministeriet er tilknyttet for at afklare, om SKATs værdiansættelse er en forvaltningsretlig afgørelse, der kan prøves.

Baggrund for Tilskudsdeklarationen

Andelsboligforeningen blev stiftet i 1923 i forbindelse med opførelsen af ejendommene Matrikel nr. 1 og Matrikel nr. 2. Foreningen modtog et statstilskud på 338.600 kr. fra Københavns Kommune og staten. Som betingelse for tilskuddet blev der tinglyst en tilskudsdeklaration på ejendommene den 6. august 1923. Deklarationen indeholdt bestemmelser om lejekontrol, anvendelse af overskud ved salg og andre kontrolforanstaltninger, der skulle sikre, at offentlige tilskud ikke blev kapitaliseret som spekulationsgevinst, men kom fremtidige beboere til gode. Dette var i overensstemmelse med Lov nr. 150 af 1. april 1921 om boligforholdene og senere frigørelseslovgivning, herunder Frikøbsloven.

Frikøbsanmodning og Vurderinger

I august 2017 henvendte Andelsboligforeningen sig til Københavns Kommune med ønske om at frikøbe sig fra deklarationen. Kommunen anmodede herefter SKAT om en særskilt vurdering af ejendommenes handelsværdi til brug for et frikøbstilbud. SKAT afgav den 1. maj 2018 en udtalelse, hvori ejendommenes handelsværdi blev skønnet til 116 mio. kr.

Andelsboligforeningen anmodede den 31. maj 2018 om et frikøbstilbud baseret på SKATs vurdering. Københavns Kommune afviste dog at lægge SKATs vurdering til grund, da de mente, at den var for lav og ikke retvisende. Kommunen henviste til, at vurderingen skulle ske efter reglerne i Ejendomsvurderingsloven § 15, stk. 1 og Ejendomsvurderingsloven § 34, som foreskriver, at vurderingen skal baseres på ejendommenes aktuelle handelsværdi.

Adcitationssagen og Landsskatterettens Afgørelse

Københavns Kommune indbragte sagen for Landsskatteretten med påstand om, at SKATs udtalelse af 1. maj 2018 skulle ophæves. Landsskatteretten afviste dog klagen den 21. maj 2019 med den begrundelse, at SKATs udtalelse ikke havde karakter af en forvaltningsretlig afgørelse, der kunne påklages. Dette var i overensstemmelse med Skatteforvaltningsloven § 6 og Skatteforvaltningsloven § 11, samt definitionen af en afgørelse i Forvaltningsloven § 2, stk. 1.

Syn og Skøn

Under retssagen blev der gennemført syn og skøn for at fastslå ejendommenes handelsværdi pr. 1. maj 2018 og omkostningerne til tagrenovering. Skønsmand 1 vurderede ejendommenes kontante handelsværdi til 142 mio. kr. i august 2021, senere justeret til 127,5 mio. kr. og 133,6 mio. kr. afhængigt af antagelser om renoveringsomkostninger. Skønsmanden bemærkede, at SKATs vurdering på 116 mio. kr. var betydeligt lavere end den reelle handelsværdi.

Parternes Påstande

• Andelsboligforeningens påstand: Københavns Kommune skulle anerkende, at foreningen var berettiget til at frikøbe sig fra deklarationen mod betaling af et beløb fastsat i overensstemmelse med SKATs udtalelse af 1. maj 2018 på 116 mio. kr. Foreningen argumenterede for, at SKATs vurdering var bindende for kommunen i henhold til frikøbsbekendtgørelsen.

• Københavns Kommunes påstande:

  • Principalt: Frifindelse over for Andelsboligforeningens påstand, da SKATs vurdering ikke var retvisende og ikke bindende.
  • Principalt (adcitationssag): Skatteministeriet skulle anerkende, at Landsskatterettens afgørelse af 21. maj 2019 ophæves, og at sagen hjemvises til realitetsbehandling i Landsskatteretten.
  • Subsidiært (adcitationssag): Skatteministeriet skulle anerkende, at den kontante handelspris for ejendommene skulle ansættes til 144 mio. kr. pr. 1. maj 2018 (eller 134,8 mio. kr. eller et skønsmæssigt fastsat beløb højere end 116 mio. kr. som mere subsidiære påstande). Kommunen mente, at SKATs vurdering var behæftet med væsentlige fejl og ikke levede op til vurderingsnormen i Ejendomsvurderingsloven.

Retsgrundlag

Sagen bygger på Frikøbsloven og dens tilhørende bekendtgørelser, som fastsætter vilkårene for frigørelse fra tilskudsbestemmelser. Ifølge Frikøbsloven § 2, stk. 1 skal vurderingen foretages efter reglerne i ejendomsvurderingsloven. Retten bemærkede, at SKATs udtalelse af 1. maj 2018 ikke ændrede ansættelsen af ejendommenes ejendoms- og grundværdi pr. 1. maj 2018. Retten fandt, at SKATs brev ikke udgjorde en afgørelse i forvaltningsretlig forstand, og at hverken vurderingsankenævnet eller Landsskatteretten derfor havde kompetence til at behandle klagen, jf. Skatteforvaltningsloven § 6 og Skatteforvaltningsloven § 11.

Hovedsagen (BS-22921/2018)

Københavns Kommune blev frifundet for Andelsboligforeningens påstand om, at kommunen skulle anerkende, at foreningen var berettiget til at frikøbe sig fra tilskudsdeklarationen mod betaling af et beløb baseret på SKATs udtalelse af 1. maj 2018 på 116 mio. kr.

Københavns Kommunes selvstændige påstande over for Andelsboligforeningen blev afvist. Retten fandt, at kommunen ikke havde retlig interesse i at få påkendt disse påstande, da Andelsboligforeningen ikke havde fremsat en begæring om frikøb på et andet grundlag end SKATs udtalelse.

Københavns Kommune skal inden 14 dage betale sagsomkostninger på 18.690,81 kr. til Andelsboligforeningen vedrørende syn og skøn. Sagsomkostningerne forrentes efter Renteloven § 8 a.

Adcitationssagen (BS-36873/2019)

Skatteministeriet blev frifundet for Københavns Kommunes principale påstand om, at Landsskatterettens afgørelse af 21. maj 2019 skulle ophæves, og at sagen vedrørende SKATs udtalelse af 1. maj 2018 skulle hjemvises til realitetsbehandling i Landsskatteretten. Retten fandt, at Landsskatteretten med rette havde afvist klagen, idet SKATs udtalelse ikke er en forvaltningsretlig afgørelse, der kan påklages til Landsskatteretten i henhold til Skatteforvaltningsloven § 6 og Skatteforvaltningsloven § 11.

Københavns Kommunes subsidiære påstande over for Skatteministeriet blev afvist. Retten fandt, at Københavns Kommune ikke havde retlig interesse i at få påkendt disse påstande, da kommunen ikke var bundet af SKATs værdiansættelse.

Københavns Kommune skal inden 14 dage betale sagsomkostninger på 400.000 kr. til Skatteministeriet. Sagsomkostningerne forrentes efter Renteloven § 8 a.