Huslejenævnet afviser udlejers istandsættelseskrav grundet manglende varsel ved fraflytningssyn, men henviser tvist om ophævelse til Boligretten

Sagen omhandler en tvist mellem en udlejer og en fraflyttet lejer vedrørende krav om istandsættelse og betaling af husleje efter lejemålets ophør. Udlejers repræsentant indbragte sagen for Huslejenævnet, da lejeren ikke kunne godkende flytteopgørelsen.

Udlejers og lejers argumenter

Udlejers repræsentant anførte, at lejeren ikke godkendte flytteopgørelsen, som omfattede krav om istandsættelse og modregning af tre måneders husleje i depositum.

Lejers repræsentant bestred udlejers krav og anførte, at lejemålet var blevet ophævet grundet mangler, hvorfor der ikke skulle betales husleje for den omstridte periode. Vedrørende istandsættelseskravet gjorde lejeren gældende, at udlejers krav var for højt ansat, da der var tale om eget arbejde, og at krav om udskiftning af nøgler, lamper og maling var uberettiget.

Sagens forløb og baggrund

Lejemålet, en 3-værelseslejlighed på 78 m², blev påbegyndt den 1. august 2023. Ifølge lejekontraktens § 8 påhvilede den indvendige vedligeholdelsespligt lejeren, og i § 11 var det angivet, at lejemålet blev overtaget nyistandsat, og at lejeren havde overtaget en del af udlejers udvendige vedligeholdelsespligt.

Der blev afholdt indflytningssyn den 27. juli 2023, hvor lejeren var til stede og kvitterede for indflytningsrapporten. Lejemålet blev ophævet/opsagt den 1. marts 2024, og nøglerne blev afleveret den 5. marts 2024. Udlejer indkaldte til fraflytningssyn den 14. marts 2024 med indkaldelse fremsendt den 10. marts 2024. Lejeren mødte ikke op til synet, og fraflytningsrapporten blev fremsendt til lejeren den 17. marts 2024. Flytteopgørelsen blev fremsendt den 14. april 2024.

Ejendommen blev overdraget til en ny ejer pr. 1. juli 2024. Huslejenævnet har af egen drift undersøgt, om formalia i Lejeloven § 90 og Lejeloven § 187 var overholdt.

Huslejenævnet i Vejle Kommune traf afgørelse den 31. oktober 2024 og gav delvist medhold til både udlejer og lejer.

Afgørelse om istandsættelseskrav

Huslejenævnet fandt, at udlejers krav på istandsættelse var bortfaldet i medfør af Lejeloven § 187, stk. 5. Dette skyldtes, at udlejer ikke havde overholdt varslingsfristen på én uge for indkaldelse til fraflytningssyn, som foreskrevet i Lejeloven § 187, stk. 2. Indkaldelsen blev fremsendt den 10. marts 2024 til et syn den 14. marts 2024, hvilket ikke opfyldte kravet om en uges varsel, og der var ikke dokumentation for en aftale om kortere varsel.

Afgørelse om huslejekrav og ophævelse

Nævnet afviste at tage stilling til spørgsmålet om gyldigheden af lejemålets ophævelse grundet mangler. Dette spørgsmål henhører under Lejeloven § 202 og skal afgøres af Boligretten. Nævnet henviste derfor parterne til Boligretten for afklaring af dette spørgsmål. Hvis Boligretten finder, at ophævelsen var berettiget, skal udlejer tilbagebetale depositum til lejeren.

Vedrørende udlejers modregning af tre måneders leje i depositum for opsigelsesperioden (april, maj og juni 2024), fandt nævnet, at udlejer i denne konkrete sag ikke havde pligt til at foretage genudlejningsbestræbelser, da lejemålet blev solgt i forlængelse af lejemålets ophør. Lejers forpligtelse til at betale leje i opsigelsesperioden afhænger dog af Boligrettens afgørelse om ophævelsens gyldighed.

Rette part i sagen

Nævnet fastslog, at den nye ejer af ejendommen var rette part i sagen i henhold til Lejeloven § 17, da sagen blev indbragt for Huslejenævnet efter overtagelsesdagen og inden for et år fra lejemålets ophør.