Huslejenævnet afgør tvist om depositum og istandsættelseskrav ved fraflytning, med fokus på manglende ind- og fraflytningssyn

Sagen omhandler en tvist mellem en lejer og en udlejer vedrørende udlejers krav om istandsættelse ved fraflytning og tilbagebetaling af depositum. Lejer, der havde boet i lejemålet siden 2004, afviste udlejers krav og krævede det fulde depositum retur.

Baggrund for lejeaftalen og ejerskifte

Lejeaftalen blev oprindeligt indgået den 15. december 2004 med en tidligere udlejer. I denne aftale var der betalt et depositum på 11.700,00 kr., men ingen forudbetalt leje. Ejendommen blev erhvervet af den nuværende udlejer den 1. maj 2016, hvorved en ny lejekontrakt blev udarbejdet med ikrafttrædelsesdato samme dag. Denne nye kontrakt angav et depositum på 11.700,00 kr. og en forudbetalt leje på 2.500,00 kr. Lejemålet blev opsagt og lejeren fraflyttede den 31. december 2023.

Tvist om forudbetalt leje og istandsættelseskrav

Lejer gjorde gældende, at udlejers istandsættelseskrav var uberettigede, og krævede det fulde depositum tilbage. Udlejer havde allerede afregnet 2.500,00 kr. til lejer, som udlejer betragtede som en delvis tilbagebetaling af depositum. Huslejenævnet bemærkede en uoverensstemmelse mellem den oprindelige lejekontrakt fra 2004, som ikke nævnte forudbetalt leje, og den nye kontrakt fra 2016, som angav 2.500,00 kr. i forudbetalt leje. Nævnet vurderede umiddelbart, at dette kunne være en erklæringsfejl.

Manglende syn og formelle krav

Det blev oplyst, at udlejer havde andre udlejede boliger, hvilket indebar, at udlejer burde have afholdt et indflytningssyn i forbindelse med den nye kontrakt i 2016, jf. Lejeloven § 90, stk. 1 og Lejeloven § 90, stk. 2. Dette var dog ikke dokumenteret. Ligeledes havde udlejer ikke dokumenteret at have efterlevet forskrifterne for fraflytningssyn, jf. Lejeloven § 187, stk. 3 og Lejeloven § 187, stk. 4. Udlejers henvisning til bestemmelser i lejekontraktens § 11 kunne ikke erstatte et fraflytningssyn, da der ikke kan aftales fravigelse til skade for lejer, jf. Lejeloven § 189.

Huslejenævnet afgjorde, at udlejer var forpligtet til at tilbagebetale en betydelig del af depositummet til lejer, primært på grund af manglende overholdelse af formelle krav vedrørende syn af lejemålet. Afgørelsen var delt, idet lejeren fik medhold i hovedparten af sit krav, mens en mindre del var betinget af yderligere dokumentation.

Nævnets afgørelse og begrundelse

• Nævnet konkluderede, at udlejer var forpligtet til at afregne 9.200,00 kr. til lejer som restdepositum. Dette skyldtes, at udlejer ikke havde dokumenteret at have afholdt et indflytningssyn i 2016, som krævet for professionelle udlejere, jf. Lejeloven § 90, stk. 1 og Lejeloven § 90, stk. 2. Konsekvenserne af dette er beskrevet i Lejeloven § 90, stk. 3.
• Udlejer havde heller ikke dokumenteret at have efterlevet reglerne for fraflytningssyn, jf. Lejeloven § 187, stk. 3 og Lejeloven § 187, stk. 4. Konsekvenserne heraf er fastsat i Lejeloven § 187, stk. 5. Retspraksis tilsiger, at alle istandsættelseskrav bortfalder ved manglende efterlevelse af disse formelle regler.
• Nævnet fandt, at de 2.500,00 kr., der var angivet som forudbetalt leje i kontrakten fra 2016, sandsynligvis var en erklæringsfejl, da den oprindelige kontrakt fra 2004 ikke nævnte forudbetalt leje. De 2.500,00 kr., som udlejer allerede havde afregnet, blev derfor betragtet som en delvis tilbagebetaling af depositum.
• Derudover skulle der afregnes yderligere 2.500,00 kr. til lejer, men kun under den forudsætning, at lejer kunne godtgøre, at der faktisk var betalt en forudbetalt leje på dette beløb. Dette resulterede i en delt afgørelse, hvor lejeren fik medhold i hovedkravet om depositum, mens en del af kravet om forudbetalt leje var betinget af dokumentation.