Huslejenævnet afviser udlejers krav om istandsættelse og misligholdelse grundet manglende indflytnings- og fraflytningsrapporter, men godkender krav om husleje for september måned

En lejer indbragte en sag for Huslejenævnet med krav om tilbagebetaling af depositum og en del af huslejen efter fraflytning af en landejendom. Lejemålet, der startede den 1. januar 2023 med et depositum på 14.000 kr., var tidsbegrænset i to år, og den indvendige vedligeholdelse påhvilede lejeren. Lejer opsagde lejemålet den 1. juli 2024.

Lejers påstande

Lejer gjorde gældende, at vedkommende ikke var forpligtet til at fraflytte lejemålet 14 dage før opsigelsesperiodens udløb, da dette ikke var aftalt i lejekontrakten. Lejer klagede over, at der havde været personer på ejendommen for at udføre vedligehold uden varsel, og at disse personer, som angiveligt var de nye lejere, havde anvendt el og vand fra lejers måler. Lejer mente, at udlejer var forpligtet til at finde en ny lejer hurtigst muligt efter fraflytning og krævede sit fulde depositum samt en halv måneds leje for september 2024 retur, i alt 18.000 kr.

Udlejers påstande

Udlejer oplyste, at lejer allerede var fraflyttet den 1. september 2024, og at udlejer havde tilbudt halv leje for september og flyttesyn den 15. september, hvilket lejer afviste til fordel for et flyttesyn den 1. oktober 2024. Udlejer hævdede, at der ikke var sket genudlejning, da lejemålet ikke var afleveret. Udlejer fremsatte krav om:

• Manglende indbetaling af depositum pga. hund (7.000 kr.)
• Manglende indbetaling af leje for september 2024 (7.000 kr.)
• Vandforbrug (701 kr.)
• Udskiftning af ruder og gulv (9.035 kr.)
• Maling af lejemålet (8.000 kr.)
• Rengøring (3.040 kr.)
• Udskiftning af vask og toiletholder (800 kr.)

Udlejer fremlagde billeddokumentation, en fraflytningsrapport og fakturaer til støtte for sine krav. Lejer bestred udlejers krav, herunder at lejemålet skulle være i dårlig stand, og henviste til en gennemgang den 1. september 2024, hvor udlejer angiveligt ikke havde bemærkninger til rengøringen. Lejer anførte desuden, at den nye lejer flyttede ind den 1. oktober 2024, hvilket indikerede, at lejemålet var i acceptabel stand. Lejer bestred også kravet om ekstra depositum for hund og vandforbrug samt skader på ruder og gulv, hvoraf sidstnævnte ifølge lejer var til stede ved indflytning.

Huslejenævnet behandlede sagen i henhold til Lejeloven § 190 og traf en delt afgørelse, hvor udlejers krav om husleje for september måned 2024 blev godkendt, mens udlejers øvrige krav i forbindelse med fraflytning blev afvist. Udlejer blev pålagt at tilbagebetale lejers restdepositum på 7.000 kr.

Begrundelse for afgørelsen

Nævnet fandt, at udlejer havde fortabt retten til almindelig istandsættelse af lejemålet, da der ikke var udarbejdet en tilstrækkelig indflytningsrapport i henhold til Lejeloven § 90. En simpel konstatering i lejekontrakten om, at lejemålet var "OK", blev ikke anset for tilstrækkelig. Dette betød, at udlejer kun kunne gøre krav gældende, der skyldtes lejers misligholdelse i henhold til Lejeloven § 187, stk. 1.

Endvidere afviste nævnet udlejers krav vedrørende misligholdelse, da fraflytningsrapporten ikke var sendt rettidigt til lejer. Rapporten blev modtaget af nævnet 20 dage efter flyttesynet, og udlejer havde ikke dokumenteret rettidig afsendelse til lejer, som krævet i Lejeloven § 187, stk. 4. Nævnet fandt det heller ikke tilstrækkeligt dokumenteret, at der var tale om misligholdelse, som lejer hæftede for.

Godkendte og afviste krav

• Husleje for september 2024: Nævnet godkendte udlejers krav på 7.000 kr. for husleje for september måned. Nævnet anså fraflytning for at være sket den 1. oktober 2024, da nøglerne blev afleveret, og lejer dermed opgav rådigheden over lejemålet. Det forhold, at den nye lejer havde haft adgang til ejendommens udendørsarealer for at udføre vedligehold i september, ændrede ikke på lejers pligt til at betale husleje for den periode, hvor lejer rådede over lejemålet.
• Ekstra depositum: Udlejers krav om et "ekstra depositum" på 7.000 kr. blev afvist. Nævnet fastslog, at et depositum er en sikkerhed for udlejers udgifter ved fraflytning og tilhører lejeren, indtil udlejer kan godtgøre et modregningskrav. Udlejer kan ikke opkræve et ekstra depositum efter fraflytning.
• Efterbetaling for vand: Kravet på 701 kr. for vand blev afvist, da udlejer ikke havde udarbejdet et vandregnskab i henhold til reglerne i lejelovens kapitel 7. Udlejer blev henvist til at udarbejde et korrekt regnskab, hvis det kunne nås inden for fristerne.

Samlet set godkendte nævnet udlejers krav på 7.000 kr., og udlejer blev pålagt at tilbagebetale lejers restdepositum på 7.000 kr.