Huslejenævnet pålægger udlejer at udbedre vedligeholdelsesmangler og fastholder lejeniveau grundet manglende udbedring af tidligere pålagte mangler

Denne sag omhandler en lejers anmodning til Huslejenævnet om at pålægge udlejer at udbedre en række vedligeholdelsesmangler i lejemålet på Strandvejen 12, Svaneke. Sagen er en opfølgning på en tidligere afgørelse fra nævnet af 18. juni 2024 (j.nr. 24/10494), hvor udlejer allerede blev pålagt at udbedre specifikke mangler, som ifølge lejer endnu ikke er fuldt udbedret. Lejer anmoder desuden om en nedsættelse af lejen, indtil alle mangler er udbedret.

Lejers påstande og argumenter

Lejer har klaget over en række nye mangler, herunder et løst blandingsbatteri i køkkenet, et løst toiletsæde i soveværelset, dårligt fungerende afløb fra håndvaske, en toiletdør der går på gulvet, manglende vedligeholdelse af udenomsarealer, skadedyr i lejemålet og skader på køle-fryseskabet. Lejer har også fremhævet, at tidligere pålagte mangler som revnede glaspartier, manglende varmekilde og problemer med elinstallationer fortsat ikke er udbedret. Lejer har reklameret over manglerne til udlejer den 24. februar 2025, men uden respons, hvilket førte til indbringelse af sagen for Huslejenævnet i henhold til Lejeloven § 114, stk. 1 og 2, jf. Lejeloven § 112.

Udlejers påstande og argumenter

Udlejer har bestridt lejers reklamation og anser den for et forsøg på at starte en konflikt. Udlejer har argumenteret for, at visse mangler som revner i kældertrappen og manglende gelænder er indflytningsmangler. Udlejer mener, at det ødelagte blandingsbatteri og toiletsæde skyldes lejers misligholdelse eller vanrøgt, og at manglende aftræk fra håndvaske skyldes lejers manglende rengøring. Vedrørende varmt vand er udlejer ikke bekendt med manglen og antyder, at lejer selv kan have fjernet installationen. Udlejer hævder, at lejer ikke har reklameret rettidigt over skadedyr, og at lejer derfor selv er ansvarlig for udbedring af skader forårsaget af skadedyr, herunder på køle-fryseskabet. Endelig anser udlejer en ufærdig garagedør for en indflytningsmangel.

Nævnets undersøgelse

Nævnet har besigtiget lejemålet den 8. april 2025, hvor både lejer og udlejer var til stede. Under besigtigelsen konstaterede nævnet blandt andet, at:

• Kældertrappen ikke var i væsentlig ringere stand end ved sidste besigtigelse.
• Håndtaget på blandingsbatteriet i køkkenet sad løst, men det kunne ikke konstateres, at det skyldtes lejers misligholdelse.
• Toiletsædet var løst, men ikke knækket.
• Lejer havde forsøgt at rense afløb uden held og mistænkte en fejl i kloakken.
• Toiletdøren gik på gulvet, men kunne lukkes og åbnes.
• Udenomsarealerne fremstod uplejede.
• Der var en elvandvarmer installeret af lejer.
• Mus trængte ind i lejemålet fra garagedøren og under isolering ved køkkenet.
• Køle-fryseskabet havde skader i listerne og lugtede.
• Tidligere pålagte mangler som revnede glaspartier og manglende varmekilde var fortsat ikke udbedret, selvom udlejer havde varslet adgang for elektriker til sidstnævnte.

Huslejenævnet har truffet en afgørelse, der delvist giver lejer medhold i kravet om udbedring af mangler og fastholder lejeniveauet, indtil alle mangler er udbedret.

Nævnets afgørelse og pålæg

Nævnet har pålagt udlejer at udbedre følgende specifikke mangler inden for 6 uger fra modtagelsen af afgørelsen i medfør af Lejeloven § 114, stk. 2:

• Blandingsbatteri i køkken skal udbedres, så håndtag ikke sidder løst.
• Løst toiletsæde på toilet i soveværelse udbedres.
• Afløb fra håndvaske udbedres.
• Toiletdør udbedres, så den ikke går på gulvet og beskadiger dette.
• Pleje af udenomsarealer, så grunden ikke fremstår fuldstændig uplejet.
• Skadedyrbekæmpelse i lejemålet, herunder opsætning og kontrol af fælder samt sikring mod indtrængen af skadedyr.
• Køle-fryseskab udbedres, så lister fremstår intakte.

Nævnet fandt ikke grundlag for at pålægge udlejer yderligere arbejder, hvilket indebærer, at klager over kældertrappen og garagedøren ikke blev imødekommet, da disse blev anset for indflytningsmangler.

Konsekvenser for lejen

Nævnet har konstateret, at flere arbejder, som blev pålagt udlejer i en tidligere afgørelse af 18. juni 2024, stadig ikke er udbedret. Disse omfatter udbedring af revnede glaspartier, etablering af varmekilde til opvarmning af stueplan til 21 grader Celsius, samt eftersyn af elinstallation og udbedring af årsag til, at relæ slår fra. Som følge heraf har nævnet besluttet, at en varslet lejeforhøjelse med virkning fra 1. maj 2025 ikke kan træde i kraft. Lejen fastholdes således på 4.200 kr. pr. måned, indtil alle de nævnte mangler (både nye og tidligere pålagte) er udbedret af udlejer, jf. Lejeloven § 114, stk. 2. Lejenedsættelsen er betinget af, at lejer medvirker til udbedringen ved at give udlejer adgang til lejemålet med rimeligt varsel.

Begrundelse

Nævnet har behandlet sagen efter Lejeloven § 114, stk. 1 og 2, jf. Lejeloven § 112. Nævnet bemærker, at hvis udlejer kan godtgøre, at enkelte mangler skyldes lejers misligholdelse, kan udlejer rette et erstatningskrav mod lejer, men dette ligger uden for nævnets kompetence. Vedrørende vandvarmeren konstaterede nævnet, at der var en vandvarmer i lejemålet under besigtigelsen, uanset hvem der havde installeret den. Garagedøren blev anset for en indflytningsmangel, og nævnet har ikke taget stilling til mangler, der allerede er behandlet i den tidligere afgørelse af 18. juni 2024, udover at deres manglende udbedring påvirker lejeforhøjelsen. Hvis pålægget ikke efterkommes inden fristen, kan henvendelse ske til Grundejernes Investeringsfond, jf. lov om boligforhold § 69, stk. 1.