Huslejenævnets afgørelse om lejens størrelse og vedligeholdelsesmangler i lejemål i Faxe

Huslejenævnet i Faxe har behandlet en sag indbragt af en lejer vedrørende lejens størrelse og en række påståede vedligeholdelsesmangler i lejemålet. Sagen blev behandlet over to møder i november 2024 og februar 2025, med en agterskrivelse sendt til partshøring.

Tvist om lejens størrelse

Lejeren har anfægtet den aktuelle husleje på 8.500 kr. pr. måned (102.000 kr. årligt) plus en nettoprisstigning. Huslejenævnet har i sin vurdering lagt til grund, at lejen ikke må overstige den leje, der betales for såkaldte storhuse, hvor lejen er omkostningsbestemt og reguleret efter Lejeloven § 23. Da der ikke findes sammenlignelige lejemål i kommunen reguleret efter denne bestemmelse, har nævnet fastsat lejen på grundlag af et driftsbudget i henhold til Lejeloven § 32, 4. pkt.. Nævnet har i den forbindelse vurderet, om den aktuelle leje væsentligt overstiger en omkostningsbestemt leje, idet der er taget højde for udførte forbedringer siden 1973, herunder efterisolering, omfangsdræn, nyt køkken og badeværelse samt udskiftning af vinduer og døre.

Tvist om vedligeholdelsesmangler

Lejeren har desuden klaget over en række vedligeholdelsesmangler i lejemålet. Huslejenævnet har behandlet disse klager i henhold til Lejeloven § 114, som giver nævnet beføjelse til at træffe afgørelse i tvister om vedligeholdelsesmangler og pålægge udlejeren at udføre bestemte arbejder inden for en fastsat tidsfrist. Lejeren har specifikt klaget over:

• Løst gelænder mod vaskekælder og udendørstrappe.
• Indvendige døre, der ikke kan åbne og lukke ordentligt.
• En dør fra køkkenet til kælderen, der ikke slutter tæt.
• Mangler ved fugerne i brusekabinen.
• Gulvenes tilstand og køleskabet.
• Manglende omkodning af lejlighedens lås.
• Manglende lås på indgangsdøren til opgangen.
• Fugt i lejemålet og vand i kælderen.

Nævnet har i sin undersøgelse vurderet, hvilke af disse forhold der udgør lejeretlige vedligeholdelsesmangler, som det påhviler udlejeren at udbedre, og hvilke der eventuelt er kosmetiske mangler eller forhold, der ikke falder ind under udlejerens vedligeholdelsespligt.

Huslejenævnet traf en delt afgørelse i sagen om lejens størrelse og vedligeholdelsesmangler.

Afgørelse om lejens størrelse

Huslejenævnet godkendte den aktuelle husleje på 8.500 kr. pr. måned, svarende til 102.000 kr. årligt, plus en nettoprisstigning pr. 1. januar 2025. Nævnet fandt, at denne leje ikke væsentligt overstiger den leje, der ville kunne opkræves, hvis lejen var fastsat som omkostningsbestemt husleje i henhold til Lejeloven § 32. Afgørelsen blev begrundet med, at den beregnede årlige budgetleje udgjorde 45.912,07 kr., og at der siden 1973 er udført betydelige forbedringer på ejendommen, herunder efterisolering, omfangsdræn, nyt køkken og badeværelse samt udskiftning af vinduer og døre. Disse forbedringer berettiger til et forbedringstillæg, som sammen med budgetlejen retfærdiggør den fastsatte husleje.

Afgørelse om vedligeholdelsesmangler

I henhold til Lejeloven § 114 pålagde Huslejenævnet udlejeren at udbedre følgende vedligeholdelsesmangler senest den 1. april 2025:

• Fastgøre gelænder mod vaskekælder samt udendørstrappen, da den manglende fastgørelse kan være farlig.
• Sørge for, at de indvendige døre kan åbne og lukke. Nævnet bemærkede dog, at kosmetiske mangler eller sprækker i et gammelt hus ikke er lejeretlige mangler.
• Tætne døren fra køkkenet til kælderen, da den manglende tæthed påvirker boligens brugsværdi ved at trække ind i køkkenet.

Huslejenævnet fandt ikke grundlag for at pålægge udlejeren at udføre andre af de påklagede arbejder. Dette inkluderede:

• Fugerne i brusekabinen, som blev anset for kosmetiske mangler på nuværende tidspunkt.
• Gulvene og køleskabet, som ikke blev fundet at lide af vedligeholdelsesmangler, der påhviler udlejeren at udbedre.
• Omkodning af lejlighedens lås, da dette ikke er en pligt for udlejeren, men lejeren kan gøre det for egen regning.
• Manglende lås på indgangsdøren til opgangen, da en lejer ikke kan stille krav herom.
• Fugt i lejemålet og vand i kælderen, da nævnet ikke kunne konstatere dette ved besigtigelsen, og kælderen ikke er en del af lejemålet.

Nævnet henviste desuden til Lov om boligforhold § 22 vedrørende indberetning af udlejers manglende efterlevelse af kendelsen til Grundejernes Investeringsfond, samt udlejers meddelelsespligt til beboerrepræsentationen eller øvrige lejere i henhold til Lov om boligforhold § 21 stk. 2, nr. 4. Afgørelsen kan indbringes for boligretten i Næstved senest 4 uger efter modtagelsen, jf. Lov om boligforhold § 88.