Huslejenævnet afviser udlejers istandsættelseskrav og gebyrer grundet manglende synsrapporter og dokumentation, men godkender fradrag for ubetalt husleje og varme ved fraflytning

Sagen omhandler en tvist mellem en udlejer og en lejer vedrørende en fraflytningsopgørelse. Udlejer fremsatte krav om istandsættelse af lejemålet, herunder afhøvling og lakering af gulve, maling, rengøring, udskiftning af hårde hvidevarer og sanitet, samt oprydning af have og bortskaffelse af diverse effekter. Udlejer krævede desuden gebyrer for flytteaflæsninger af målere og et genudlejningsgebyr.

Udlejers argumenter og handlinger

Udlejer fastholdt krav om istandsættelse og gebyrer. Udlejer oplyste, at der ikke var afholdt indflytningssyn, og at der derfor ikke forelå en indflytningsrapport. Ved fraflytning blev der heller ikke afholdt et fraflytningssyn, da udlejer havde misforstået en udtalelse fra bobestyreren om, at arvingerne ikke magtede mere med hensyn til lejligheden. Udlejer tilbageholdt desuden beløb fra lejers depositum/forudbetalte husleje til dækning af ubetalt varmeregnskab for 2023, et tilbagehold på 3.000 kr. til varmeregnskab for 2024, samt husleje og a conto vand og varme for juni 2024.

Huslejenævnets undersøgelse

Huslejenævnet undersøgte, om udlejers krav var berettigede i henhold til lejelovens bestemmelser om fraflytning og istandsættelse. Nævnet fokuserede på, om der var afholdt de lovpligtige syn, og om udlejer havde overholdt frister og formalia for fremsættelse af krav. Derudover blev gyldigheden af de opkrævede gebyrer og de tilbageholdte beløb for ubetalte ydelser vurderet.

Huslejenævnet traf en delt afgørelse, hvor udlejers krav om istandsættelse og visse gebyrer blev afvist, mens krav om ubetalt husleje og varme blev godkendt.

Afvisning af istandsættelseskrav og gebyrer

• Huslejenævnet fandt det ikke dokumenteret, at der var afholdt indflytningssyn, da udlejer ikke var i besiddelse af en indflytningsrapport. På den baggrund fandt nævnet, at lejer ikke hæftede for istandsættelseskrav, som lejer ikke var ansvarlig for, jf. Lejeloven § 90, stk. 3.
• Nævnet fandt endvidere, at udlejer ikke havde overholdt reglerne for indkaldelse og afholdelse af fraflytningssyn samt udarbejdelse af fraflytningsrapport, jf. Lejeloven § 187, stk. 3 og Lejeloven § 187, stk. 4. Udlejers manglende overholdelse af disse krav medførte, at udlejers krav på istandsættelse bortfaldt, jf. Lejeloven § 197, stk. 5. Dette omfattede udgifter til afhøvling og lakering af gulve, maling, rengøring, nyt køleskab, ovn og emhætte, nyt blandingsbatteri bad, nyt brusehoved, nyt toilet, oprydning af have og bortskaffelse af diverse effekter.
• Et gebyr for flytteaflæsninger af målere på 750 kr. (eller 850 kr. på varmeregnskabet) blev afvist, da det ikke var dokumenteret som en ekstraomkostning, selvom det var aftalt i lejekontrakten.
• Et genudlejningsgebyr på 850 kr. blev også afvist, da udlejer ikke havde dokumenteret at have påtaget sig videregående forpligtelser eller haft ekstra omkostninger, som Højesteret har fastslået er en forudsætning for at opkræve et sådant gebyr.

Godkendelse af ubetalte ydelser

• Huslejenævnet godkendte, at udlejer kunne fradrage lejers efterbetalingskrav for varmeregnskab 2023 (3.449,98 kr.) i depositum/forudbetalt husleje.
• Nævnet godkendte også, at udlejer kunne tilbageholde 3.000 kr. til varmeregnskab 2024.
• Endelig godkendte nævnet, at udlejer kunne fradrage husleje og a conto vand og varme for juni 2024 (6.425,93 kr.) i lejers tilgodehavende.

Endelig opgørelse og pålæg

Baseret på nævnets afgørelse blev den endelige opgørelse fastsat således:

• Depositum og forudbetalt husleje: 29.046,00 kr.
• Udlejers godkendte krav (varmeregnskab 2023, tilbagehold varmeregnskab 2024, husleje juni): 12.875,91 kr.
• Udlejer blev pålagt at tilbagebetale lejers restdepositum/forudbetalte husleje på 16.170,09 kr. senest den 1. maj 2025.
• Udlejer blev pålagt at dokumentere det præcise beløb for husleje og a conto bidrag for juni 2024 samt at dokumentere, at depositum og forudbetalt husleje ikke var blevet reguleret i lejeperioden.
• Huslejenævnet tog ikke stilling til varmeregnskabet for 2024, men bemærkede, at udlejer skulle fremsende dette til lejer inden for tidsfristerne i lejeloven, og at lejer kunne gøre indsigelse. Lejer blev opfordret til at sende de ønskede oplysninger om boet til udlejer.