Huslejenævnet tilsidesætter udlejers varsling om lejeforhøjelse: Lejemålets stand og lokalt lejeniveau afgørende

Sagen omhandler en udlejers varsling af lejeforhøjelse for et lejemål i Faxe Kommune, som udlejer indbragte for Huslejenævnet den 13. november 2024, efter at beboerrepræsentationen havde gjort indsigelse på lejernes vegne.

Tvistens kerne

Udlejer varslede en lejeforhøjelse med henvisning til, at den nuværende husleje var væsentligt lavere end det lejedes værdi, jf. Lejeloven § 42, stk. 1. Varslingen var dateret 30. august 2024 med ikrafttræden 1. december 2024.

Udlejers argumenter og nævnets vurdering af formalia

• Udlejer argumenterede for, at ejendommen er en såkaldt 80/20-ejendom, jf. Lejeloven § 6, stk. 2, hvilket berettiger varsling efter Lejeloven § 42. Huslejenævnet bekræftede dette, idet ejendommen den 1. januar 1980 primært blev anvendt til sygehusdrift.
• Varslingen af lejeforhøjelsen var sket mere end to år efter seneste lejeforhøjelse baseret på det lejedes værdi, hvilket opfylder kravet i Lejeloven § 42, stk. 5.
• Varslingen var fremsat skriftligt med tre måneders varsel, jf. Lejeloven § 44, stk. 1, og indeholdt oplysninger om lejeforhøjelsens størrelse, grunden hertil og lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. Lejeloven § 44, stk. 2. Nævnet fandt varslingen formelt gyldig, selvom den indledtes med praktiske oplysninger.
• Beboerrepræsentationens indsigelse, fremsat 8. september 2024, blev anset for rettidig, da udlejer valgte at godkende den ved at indbringe sagen for nævnet, og da beboerrepræsentationen efterfølgende indhentede fuldmagt fra lejer, jf. Lejeloven § 44, stk. 3.

Lejekontraktens vilkår

• Huslejenævnet bemærkede, at lejekontrakten var indgået på en forkert typeformular. Dette medfører, at vilkår, der stiller lejeren ringere end lejelovens almindelige regler, er ugyldige, jf. Lejeloven § 14, stk. 3. Som følge heraf påhviler den indvendige vedligeholdelse udlejer, som skal afsætte 53 kr. pr. m² årligt til en indvendig vedligeholdelseskonto, jf. Lejeloven § 117, stk. 1. Desuden skal lejemålet ikke afleveres nyistandsat ved fraflytning.

Huslejenævnet traf afgørelse om udlejers varsling af lejeforhøjelse og tilsidesatte denne i sin helhed. Lejeren fik medhold i sagen.

Nævnets hovedkonklusion

• Huslejenævnets flertal fandt, at den gældende husleje på 42.408 kr. årligt (3.534 kr. pr. måned) ikke var væsentligt lavere end det lejedes værdi, jf. Lejeloven § 42, stk. 1. Dette var den primære årsag til, at udlejers varsling blev tilsidesat.

Begrundelse for afgørelsen

• Lejemålets stand: Flertallet lagde vægt på, at lejemålet generelt fremstår gammelt og nedslidt, med et ældre (originalt) badeværelse og køkken, selvom vinduerne er nyere.
• Lejers udgifter: Det blev også tillagt vægt, at lejeren har fået ekstra udgifter til tøjvask og tørretumbling efter udlejers overtagelse af ejendommen.
• Lokalt lejeniveau: Nævnet baserede desuden sin vurdering på sit generelle kendskab til lejeniveauer i Faxe Kommune.
• Sammenligningslejemål: De af udlejer fremsendte lejekontrakter for to andre lejemål i ejendommen blev ikke anerkendt som gyldige sammenligningslejemål, da de ikke tidligere var prøvet af nævnet eller domstolene.

Mindretallets synspunkt

• Et medlem af nævnet mente, at den nuværende leje på 3.534 kr. pr. måned (inkl. vand- og vandafledningsafgift samt afsætning til indvendig vedligeholdelse) lå væsentligt under det lejedes værdi. Dette medlem henviste til en stigning i nettoprisindekset på omkring 15% over de seneste fem år og foreslog en ny leje på 4.050 kr. pr. måned.