Huslejenævnet tilsidesætter udlejers varsling om lejeforhøjelse i 80/20-ejendom

Huslejenævnet i Faxe Kommune behandlede en sag om udlejers varsling af lejeforhøjelse i en ejendom, som udlejer mente var en 80/20-ejendom, og hvor lejen angiveligt var væsentligt lavere end det lejedes værdi.

Udlejers argumenter for lejeforhøjelse

Udlejer havde varslet en lejeforhøjelse med henvisning til, at den nuværende husleje var væsentligt lavere end det lejedes værdi. Varslingen var dateret den 30. august 2024 med ikrafttræden den 1. december 2024, hvilket opfyldte kravet om tre måneders varsel i henhold til Lejeloven § 44, stk. 1. Varslingsskrivelsen indeholdt desuden en begrundelse for lejeforhøjelsen og korrekt vejledning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, som krævet af Lejeloven § 44, stk. 2.

Lejers indsigelse og fuldmagtsforhold

Beboerrepræsentationen gjorde den 8. september 2024 indsigelse mod lejevarslingerne på samtlige lejeres vegne. Selvom beboerrepræsentationen ikke umiddelbart havde fuldmagt fra de enkelte lejere til at gøre indsigelse efter Lejeloven § 42, valgte udlejer at godkende indsigelsen ved at indbringe sagen rettidigt for huslejenævnet den 13. november 2024. Efterfølgende indhentede beboerrepræsentationen fuldmagt fra lejeren, hvilket nævnet lagde til grund for at behandle klagen, selvom lejeren ved en besigtigelse tidligere havde oplyst ikke at være utilfreds med lejeforhøjelsen.

Huslejenævnets undersøgelse og vurdering

Nævnet foretog en grundig vurdering af flere aspekter af sagen:

• Lejekontraktens gyldighed: Nævnet bemærkede, at lejekontrakten var indgået på en forkert typeformular. Dette medførte, at vilkår, der stillede lejeren ringere end lejelovens almindelige regler, var ugyldige i henhold til Lejeloven § 14, stk. 3. Konsekvensen heraf var blandt andet, at den indvendige vedligeholdelse påhvilede udlejer, som derfor havde pligt til at afsætte et årligt beløb pr. m² til en indvendig vedligeholdelseskonto, jf. Lejeloven § 117, stk. 1. Desuden skulle lejemålet ikke afleveres nyistandsat ved fraflytning.

• Ejendommens karakter: Nævnet fastslog, at ejendommen var en 80/20-ejendom i henhold til Lejeloven § 6, stk. 2, da mere end 80 % af bruttoarealet den 1. januar 1980 blev anvendt til andet end beboelse (sygehusdrift). Dette bekræftede, at varsling af lejeforhøjelse skulle ske efter Lejeloven § 42.

• Tidspunkt for varsling: Nævnet konstaterede, at den seneste lejeforhøjelse baseret på det lejedes værdi var trådt i kraft den 1. september 2020, hvilket betød, at der var gået mere end to år, som krævet af Lejeloven § 42, stk. 5.

• Varslingsskrivelsens formalia: Selvom nævnet fandt det uheldigt, at varslingsskrivelsen startede med praktiske oplysninger og først på side 2 indeholdt selve lejevarslingen, fandt nævnet ikke grundlag for at kende varslingsskrivelsen ugyldig af denne grund.

• Indsigelsesfrist og indbringelse for nævnet: Lejeren skulle fremsætte skriftlig indsigelse senest 6 uger efter modtagelse af kravet, og udlejeren skulle indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, jf. Lejeloven § 44, stk. 3. Disse frister blev overholdt.

• Vurdering af det lejedes værdi: Huslejenævnets flertal vurderede, at den gældende husleje på 3.534 kr. pr. måned ikke var væsentligt lavere end det lejedes værdi. Flertallet lagde vægt på lejemålets ældre og nedslidte stand, herunder originalt badeværelse og ældre køkken, samt lejers ekstra udgifter til tøjvask. Nævnet tog også sit generelle kendskab til lejeniveauer i Faxe Kommune i betragtning. Udlejers fremsendte sammenligningslejemål blev ikke accepteret, da de ikke var prøvet af nævnet eller domstolene. Et mindretal fandt dog, at lejen lå væsentligt under det lejedes værdi, især med henblik på stigningen i nettoprisindekset.

Huslejenævnet traf afgørelse i sagen om lejeforhøjelse, hvor lejeren fik fuldt medhold.

Huslejenævnets afgørelse

Huslejenævnets flertal fandt, at den gældende husleje på 3.534 kr. pr. måned ikke var væsentligt lavere end det lejedes værdi. Denne vurdering var baseret på lejemålets generelle stand, herunder ældre badeværelse og køkken, samt lejers øgede udgifter til tøjvask. Nævnet afviste udlejers sammenligningslejemål, da disse ikke var blevet prøvet af nævnet eller domstolene.

Konsekvenser for parterne

Som følge af flertallets stemmeafgivning blev udlejers varsling af lejeforhøjelsen af den 30. august 2024 tilsidesat i sin helhed. Dette betyder, at lejeforhøjelsen ikke kan træde i kraft, og lejeren fortsat skal betale den hidtidige husleje.