Huslejenævnet: Modregning af depositum for skyldig leje og afvisning af istandsættelseskrav ved fraflytning

Sagen omhandler en tvist mellem en udlejer og en lejer vedrørende en flytteopgørelse efter lejemålets ophævelse. Lejeaftalen for en villa på 312 m2 trådte i kraft den 1. februar 2023. Der var betalt et depositum på 6.700,00 kr., men ingen forudbetalt leje. Lejemålet blev antaget ophævet som følge af manglende lejebetaling, hvilket resulterede i et påbud om fraflytning senest den 3. maj 2024. Lejer havde dokumenteret, at den seneste lejebetaling dækkede marts måned 2024.

Udlejers krav i flytteopgørelsen

Udlejer fremlagde en flytteopgørelse dateret den 11. oktober 2024, som indeholdt følgende krav:

• Skyldig leje for tre måneder (3 x 8.900,00 kr.), i alt 26.700,00 kr.
• Gasforbrug (opvarmning) på 19.899,49 kr.
• Diverse gebyrer og omkostninger (påkravsgebyr, inkassoomkostninger, indhentning af adresseoplysning) på i alt 3.751,00 kr.
• Istandsættelseskrav på 112.843,23 kr.

Huslejenævnets undersøgelsesomfang

Huslejenævnet meddelte, at det ville forholde sig til kravet om skyldig leje og depositum samt gasforbrug. Nævnet ville dog ikke forholde sig til de tre pengekrav vedrørende gebyrer og omkostninger, da disse blev anset for rene pengekrav. Ligeledes afviste nævnet at tage stilling til istandsættelseskravene på 112.843,23 kr. Denne afvisning blev begrundet med, at en stillingtagen ville kræve partsafhøringer og en dybere vurdering af forhold, der beror på skøn og uenighed, hvilket ikke kan foretages inden for nævnets rammer. Nævnet henviste til Lov om boligforhold § 83, stk. 1 som hjemmel for denne afvisning.

Huslejenævnet afsagde enstemmig afgørelse, der delvist gav udlejer medhold og delvist afviste at behandle visse krav.

Afgørelse vedrørende depositum og skyldig leje

Nævnet fandt, at udlejers krav om skyldig leje var berettiget. Lejer er forpligtet til at betale leje svarende til opsigelsesperioden ved en ophævelse af lejemålet. Dette er i overensstemmelse med Lejeloven § 190. Som følge heraf blev det oprindelige depositum på 6.700,00 kr. anset for at være opbrugt til dækning af den skyldige leje. Udlejer fik medhold i modregningen af depositummet.

Afgørelse vedrørende gasforbrug

Nævnet fastslog, at lejer skal betale for gasforbruget i lejeperioden, som det fremgår af kontrakten. I det omfang udlejer har betalt lejers restance til forsyningsværket, er udlejer berettiget til at afkræve lejer beløbet. Nævnet verificerede dog ikke beløbets størrelse (19.899,49 kr.), da det betragtes som et rent pengekrav. Udlejer fik medhold i princippet om lejers betalingspligt for gasforbrug.

Afgørelse vedrørende øvrige pengekrav

Nævnet forholder sig ikke til de tre pengekrav vedrørende påkravsgebyr, inkassoomkostninger og indhentning af adresseoplysning, da disse blev anset for rene pengekrav, som nævnet ikke behandler. Der blev således ikke givet medhold til nogen af parterne på disse punkter.

Afgørelse vedrørende istandsættelseskrav

Nævnet afviste at tage stilling til udlejers istandsættelseskrav på 112.843,23 kr. Begrundelsen var, at en sikker stillingtagen ville kræve partsafhøringer og en vurdering af forhold, der beror på skøn og uenighed (f.eks. ændring af farver, bortskaffelse af tæpper, havens tilstand ved indflytning), hvilket ikke kan foretages i nævnets regi. Nævnets afvisning har hjemmel i Lov om boligforhold § 83, stk. 1. Der blev således ikke givet medhold til nogen af parterne på dette punkt.

Samlet set var afgørelsen delt, idet udlejer fik medhold i modregning af depositum og princippet om gasbetaling, mens nævnet afviste at behandle de øvrige pengekrav og istandsættelseskravene.