Klage over manglende anmærkninger om utæt tag og vandskjolder i tilstandsrapport

Sagen omhandler en klage over en bygningssagkyndigs tilstandsrapport, hvor et utæt tag og deraf følgende vandskjolder på lofter i flere rum ikke var nævnt. Klager opdagede vandindtrængning kort efter overtagelsen og krævede erstatning for udbedringsomkostninger på 60.000-70.000 kr.

Syns- og skønsmandens undersøgelse

En syns- og skønsmand blev udpeget til at vurdere forholdene. Ved besigtigelsen blev følgende konstateret:

• Tydelige vandskjolder på lofterne i stue, køkken, vindfang, badeværelse og bryggers.
• Spande og baljer opstillet i tagrummet til opsamling af vand.
• Ingen målbar fugt i tagkonstruktionen på besigtigelsestidspunktet, som var en tør og solrig dag.
• En simuleret regnvejrstest med vandslange i 14 minutter medførte ingen vandindtrængning.

Skønsmanden konkluderede, at selvom der ikke kunne påvises aktive utætheder, indikerede skjolderne på lofterne og de opstillede spande, at der tidligere havde været vandindtrængning. Vandet kunne stamme fra regn, kondens eller en kombination.

Vurdering af den bygningssagkyndiges arbejde

Tilstandsrapporten nævnte mos på taget og vandskjolder på lægterne på nordsiden, som blev tilskrevet kondens. Rapporten indeholdt dog ingen bemærkninger om skjolder på lofterne i beboelsesrummene. Skønsmanden vurderede, at den bygningssagkyndiges ansvar afhang af, om skjolderne på lofterne var synlige på tidspunktet for udarbejdelsen af tilstandsrapporten. Hvis de var synlige, burde de have været beskrevet i rapporten.

Udbedringsomkostninger og forbedringsværdi

Skønsmanden anslog udgifterne til udskiftning af de berørte tagflader (ca. 90-100 m²) til cirka 75.000 kr. inkl. moms. Da taget var 28 år gammelt med en forventet levetid på 60 år, blev der beregnet en forbedringsværdi på ca. 45%.

Syns- og skønsmanden kunne ikke konstatere en aktiv utæthed i taget under sin besigtigelse, heller ikke ved en simuleret regnvejrstest. Dog bekræftede skønsmanden tilstedeværelsen af tydelige vandskjolder på lofterne i flere rum samt spande til opsamling af vand i tagrummet, hvilket sandsynliggjorde tidligere vandindtrængning.

Den bygningssagkyndiges ansvar

Nævnets afgørelse beroede på, om vandskjolderne på lofterne var synlige, da den bygningssagkyndige udarbejdede tilstandsrapporten. Skønsmanden fastslog, at hvis skjolderne var synlige, udgjorde det en fejl, at de ikke var nævnt i rapporten. Den oprindelige rapport omtalte kun vandskjolder på lægterne i tagrummet, som blev vurderet til at skyldes kondens, hvilket er en mindre alvorlig anmærkning end skjolder i beboelsen.