Fejl i tilstandsrapport: Manglende anmærkning om ventilation af tagrum og forkert forventet restlevetid for tegltag

Sagen omhandler en klage over en tilstandsrapport fra december 2015, hvor klager mente, at tagbelægningen på en ejendom fra 1948 var vurderet forkert. Den bygningssagkyndige havde ikke fundet grundlag for at give taget en K3-karakter.

Skønsmandens undersøgelse af taget

En beskikket bygningssagkyndig konstaterede ved en besigtigelse, at taget, et tegltag med fugesystem, var cirka 67 år gammelt på tidspunktet for den oprindelige rapport. Den forventede levetid for en sådan tagtype er ifølge "Håndbog for beskikkede bygningssagkyndige" cirka 60 år.

Skønsmanden fandt følgende forhold:

• Udvendigt: Ingen synlige afvigelser fra normaltilstanden for et ældre tegltag.
• Indvendigt: Der var mangelfuld ventilation af tagrummet over hanebånd og skråvægge. Dette havde medført udbredte skjolder på teglstenenes inderside og et fugtindhold i træværket på cirka 24 %.

Vurdering af den oprindelige tilstandsrapport

Tilstandsrapporten havde angivet en forventet restlevetid for taget på "10 år eller længere". Under punkt A 1.8 var der anført "stedvis kraftig fugt i lægter" med karakteren K1, som blev tilskrevet svag gennemsivning. Skønsmanden vurderede, at denne bemærkning var fagligt korrekt, men at rapporten var mangelfuld på andre punkter.

Disciplinær- og klagenævnet fandt, at den bygningssagkyndige havde begået fejl i udarbejdelsen af tilstandsrapporten.

Fejl og forsømmelser i rapporten

Skønsmanden konkluderede, at den bygningssagkyndige havde begået to fejl:

1. Manglende beskrivelse af ventilation: Den mangelfulde ventilation af tagrummet var ikke nævnt i rapporten. Dette forhold burde have været beskrevet som en skade med karakteren K3, da det medfører risiko for nedbrydning af tagsten og træværk.
2. Misvisende forventningsafstemning: Angivelsen af en restlevetid på "10 år eller længere" var i modstrid med den generelle erfaring om, at et 67 år gammelt tegltag med fugesystem er udtjent. Dette skabte en uberettiget forventning hos køber.

Afgørelse og erstatning

Omkostningerne til udbedring af den manglende ventilation ved isættelse af ventilationstagsten blev skønnet til 15.000 kr. inkl. moms. Hele beløbet blev anset for at være en forbedring af ejendommen.

På baggrund af skønserklæringen blev den bygningssagkyndige pålagt at betale 15.000 kr. til klager.