Huslejenævnets afgørelse om lejeforhøjelse i småhusejendom med fokus på lejemålets værdi og mangler

Sagen omhandler en tvist mellem en lejer og en udlejer vedrørende en varslet lejeforhøjelse for en lejlighed i Frederikssund. Udlejer varslede en betydelig lejeforhøjelse pr. 1. marts 2025 med henvisning til, at den nugældende leje var væsentligt lavere end det lejedes værdi, jf. Lejeloven § 32 og Lejeloven § 42. Den månedlige husleje ville stige fra ca. 8.025 kr. til 12.825 kr.

Udlejers argumenter

Udlejer fastholdt kravet om lejeforhøjelse og anførte, at lejen var for lav i forhold til det lejedes værdi. Udlejer protesterede desuden over ikke at være indkaldt til en besigtigelse foretaget af Teknisk Forvaltning. Udlejer oplyste, at der var foretaget tiltag mod vandindtrængning i kælderen, herunder etablering af pumpebrønde og opstilling af en industriaffugter. Udlejer mente, at fugt på vinduer i stueetagen skyldtes lejers manglende udluftning. Endvidere gjorde udlejer gældende, at lejer havde placeret flere hvidevarer i kælderen, tilsluttet en fællesmåler, hvilket reelt havde reduceret lejers husleje med anslået 400 kr. pr. måned.

Lejers argumenter

Lejer gjorde indsigelse mod lejeforhøjelsen og anførte, at lejemålets værdi tværtimod løbende blev forringet på grund af vand i kælderen og opstigende fugt. Lejer oplyste, at Teknisk Forvaltning havde besigtiget ejendommen i forbindelse med årelange vandproblemer, og at en særskilt sag om pålæg til udlejer om udbedring af mangler og huslejenedsættelse ville blive anlagt. Lejer fremhævede, at udlejer ikke havde fremlagt relevant begrundelse eller dokumentation for lejeforhøjelsen og henviste til tidligere lignende varslinger uden tilstrækkelig information. Lejer dokumenterede problemerne med billeder og videooptagelser af vand i kælderen og fugtmålinger i boligen.

Huslejenævnet har afgjort sagen om lejeforhøjelse og fastsat en ny husleje, der er lavere end udlejers varslede forhøjelse, men højere end den hidtidige leje. Afgørelsen er truffet med hjemmel i Lejeloven § 52.

Nævnets afgørelse

Huslejenævnet fastsatte huslejen til 1.150,00 kr. pr. m2 pr. år, svarende til 10.925,00 kr. pr. måned, gældende fra 1. marts 2025. Dette betyder, at lejeren fik delvist medhold, da huslejen blev forhøjet, men ikke til det af udlejer varslede beløb.

Begrundelse for afgørelsen

Nævnet lagde til grund, at ejendommen er en småhusejendom, da den pr. 1. januar 1995 bestod af seks eller færre beboelseslejligheder. Lejens størrelse skulle derfor fastsættes i henhold til det lejedes værdi, jf. Lejeloven § 32 og Lejeloven § 7. Det blev konstateret, at både lejer og udlejer havde overholdt de gældende frister og formkrav for indsigelse og indbringelse af sagen, jf. Lejeloven § 44, stk. 3.

Efter besigtigelse af lejemålet den 26. marts 2025 vurderede Huslejenævnet, at den af udlejer varslede huslejestigning ville medføre, at lejen væsentligt oversteg den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand i ejendomme, hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje i lejelovens kapitel III, jf. Lejeloven § 32. Nævnet lagde i sin vurdering vægt på sit kendskab til lejeniveauet i Frederikssund Kommune.