Planklagenævnets afgørelse om opførelse af enfamiliehus i Kokkedal

Fredensborg Kommune traf den 1. februar 2024 afgørelse om, at opførelsen af et enfamiliehus, carport og redskabsrum på ejendommen [A1], 2980 Kokkedal, var i overensstemmelse med byplanvedtægt nr. 9. En nabo klagede over denne afgørelse til Planklagenævnet, som behandlede spørgsmålet om, hvorvidt forholdet var umiddelbart tilladt efter Planlovens § 18 eller krævede dispensation fra byplanvedtægtens § 3, stk. 4.

Ejendommen og byplanvedtægten

Ejendommen er beliggende på [A1], 2980 Kokkedal, med et grundareal på 923 m2 og grænser op til et vejareal på 24 m. Den er omfattet af byplanvedtægt nr. 9, et område mellem Jellerødgårdsvej og Lågegyde, som blev endeligt vedtaget den 18. november 1970. Byplanvedtægten fastsætter i § 3, stk. 4, at udnyttelsesgraden ikke må overstige 0,20.

Kommunens beregning af udnyttelsesgrad

Kommunen havde oprindeligt angivet, at udnyttelsesgraden var beregnet efter bygningsreglement 1961 (BR61), men oplyste senere, at der var tale om en slåfejl, og at beregningen faktisk var foretaget efter bygningsreglement 1966 (BR66). Kommunen havde beregnet tillægsarealet ved at gange grundens længde på 24 m med halvdelen af vejkørebanens bredde på 12 m. Desuden havde kommunen medregnet 5 m2 af carporten og redskabsrummet i bruttoetagearealet, med henvisning til et fradrag på op til 35 m2 for garagebygninger.

Planklagenævnets vurdering af beregningen

Planklagenævnet fandt, at beregningen af udnyttelsesgraden skulle ske efter de beregningsregler i bygningsreglementet, der var gældende på tidspunktet for byplanvedtægtens vedtagelse, hvilket var BR66. Nævnet vurderede, at kommunen havde beregnet tillægsarealet forkert, idet begrebet 'vejarealet' skal forstås som hele vejarealet (inklusive f.eks. fortov) og ikke kun vejkørebanen. Endvidere fandt nævnet, at redskabsrummet på 15 m2 skulle medregnes i bruttoetagearealet i sin helhed, da fradragsreglen i BR66, kap. 2, pkt. 2.2.4, stk. 5, litra a, kun omfatter garagebygninger, og udhuse skal medregnes fuldt ud ifølge pkt. 2.2.4, stk. 3, litra d. Disse fejl i beregningen blev anset for væsentlige retlige mangler, der gjorde afgørelsen ugyldig.

Planklagenævnet ophævede Fredensborg Kommunes afgørelse af 1. februar 2024 og hjemviste sagen til fornyet behandling i kommunen. Dette betyder, at kommunens oprindelige afgørelse ikke længere er gældende.

Begrundelse for ophævelse og hjemvisning

Nævnet fandt, at kommunens beregning af udnyttelsesgraden indeholdt væsentlige retlige mangler. Specifikt var der fejl i beregningen af både tillægsarealet og bebyggelsens bruttoetageareal i henhold til bygningsreglement 1966 (BR66), som var gældende på tidspunktet for byplanvedtægtens vedtagelse. Kommunen havde fejlagtigt kun medregnet vejkørebanen i tillægsarealet, hvor hele vejarealet skulle have været inkluderet. Desuden havde kommunen ikke korrekt medregnet redskabsrummets areal i bruttoetagearealet, da fradragsreglerne for garagebygninger ikke omfatter redskabsrum. Disse fejl medførte, at afgørelsen var ugyldig.