Afgørelse om påbud efter servitut vedrørende bebyggelse

Ballerup Kommune traf den 27. september 2022 afgørelse om påbud efter servitut i forhold til bebyggelse på en ejendom, der er en del af en større matrikel ejet af en fritidshaveforening. Ejeren af kolonihavehuset klagede over afgørelsen til Planklagenævnet. Sagen omhandlede, hvorvidt det opførte byggeri var i overensstemmelse med en tinglyst servitut, om klageren havde berettigede forventninger, og om kommunen havde overholdt forvaltningsretlige principper om proportionalitet og værdispild.

Ejendommen og servitutten

Klagen vedrører to bygninger, benævnt B og C, som er opført i forlængelse af et eksisterende kolonihavehus (bygning A). Fritidshaveforeningen havde vejledt klageren og godkendt opførelsen. Ejendommen er omfattet af en deklaration tinglyst den 18. november 1992 (servitutten), som indeholder bestemmelser om bebyggelse. Af servituttens § 5 fremgår blandt andet:

• Det bebyggede grundareal til beboelse må ikke overstige 50 m². Til dette medregnes lukkede overdækkede terrasser, gæstehytter, udestuer, drivhusudestuer og lignende.
• Bygninger må ikke opføres med mere end én etage, og højden fra terræn til skæringspunktet mellem ydervæg og tagflade må ikke overstige 3 m, bortset fra gavltrekanter. Bygningens højde til tagryg må ikke overstige 4,0 m.
• Tilladelse til byggeri skal indhentes fra grundejerforeningen, før byggeri påbegyndes.

Kommunens afgørelse

Ballerup Kommune varslede den 8. juni 2022 påbud om fysisk lovliggørelse af bygningerne med hjemmel i Planloven § 43. Den 27. september 2022 traf kommunen afgørelse om påbud. Kommunen havde den 14. februar 2022 besigtiget ejendommen og konstateret, at det samlede bebyggede grundareal til beboelse (bygning A, B og C) udgjorde 86,64 m². Kommunen vurderede, at bygning B og C blev anvendt til beboelse og dermed overskred det tilladte areal på 50 m² med 36,64 m², hvilket var i strid med servituttens § 5, stk. 2a.

Kommunen lagde vægt på, at bygningerne visuelt fremstod sammenhængende, med et gennemgående trægulv mellem bygning A og B, og at der ikke var en facadevæg, der adskilte bygning A og B. Bygning B var opført med store trelagsvinduer og døre, og dens udendørsarealer omfattede en overdækket træterrasse, hvilket blev anset for usædvanligt for et udhus. For bygning C lagde kommunen vægt på store trelagsvinduer, integration med bygning A og B via adgang gennem bygning B, samt tilstedeværelsen af en hems med gulvtæppe, opbevaringsvogne til mad, billeder og en seng, hvilket indikerede beboelse.

Kommunen anførte desuden, at bygning C havde en facadehøjde på 3,95 m på nordsiden, hvilket var i strid med servituttens § 5, stk. 3, da den stejle side mod nord blev betragtet som en del af facaden og ikke et tag. Endvidere vurderede kommunen, at en etableret hems udgjorde en ekstra etage, hvilket også var i strid med servituttens § 5, stk. 3. Kommunen afviste, at klageren havde berettigede forventninger som følge af fritidshaveforeningens byggetilladelse, da foreningen ikke var den rette myndighed på området.

Planklagenævnet behandlede klagen over Ballerup Kommunes påbud og vurderede flere aspekter af sagen.

Planklagenævnets kompetence og generelt om § 43

Planklagenævnet er kompetent til at behandle retlige spørgsmål i forbindelse med kommunens afgørelser efter Planloven § 58, stk. 1, nr. 3. En kommunes beslutning om at håndhæve privatretlige servitutter med hjemmel i Planloven § 43 er en sådan afgørelse. Nævnet bemærkede, at servitutter ikke er omfattet af kommunens tilsynspligt efter Planloven § 51, og at et servitutstridigt forhold først er ulovligt efter planloven, når kommunen har nedlagt et påbud eller forbud.

Forholdet til servitutten

Planklagenævnet fandt, at servitutbestemmelserne i § 5, stk. 2a og 3, om bebyggede grundarealer, etageantal og facadehøjde, havde et sådant indhold, at de kunne håndhæves efter Planloven § 43.

Servituttens § 5, stk. 2a, om det bebyggede grundareal til beboelse

Klageren anførte, at bygning B og C ikke skulle medregnes som beboelse. Planklagenævnet vurderede, at bygningerne B og C skulle indgå i beregningen af det bebyggede areal, da de var opført i direkte forlængelse af kolonihavehuset og visuelt fremstod som en del af beboelsesbygningen på grund af antal og størrelse af vinduer. Nævnet lagde vægt på, at det afgørende var bygningernes egnethed til ophold, ikke klagerens faktiske anvendelse. Hemsen og trappen skulle dog ikke medregnes, da kun bygningens fodaftryk på grunden medregnes. Da bygning A alene var ca. 49 m², medførte bygning B og C en overskridelse af det tilladte areal på 50 m². Denne del af påbuddet blev derfor opretholdt.

Servituttens § 5, stk. 3, om facadehøjde

Klageren gjorde gældende, at den skrå tagflade på bygning C ikke skulle indgå i målingen af facadehøjden. Planklagenævnet fandt, at tagbeklædningen på den nordlige del af bygningen ikke udgjorde en del af bygningens facade. Nævnet lagde vægt på, at tagbeklædningen visuelt ikke flugtede med den lodrette facade og fremstod anderledes end facadebeklædningen. Da kommunen fejlagtigt havde medregnet tagbeklædningen i facadehøjden, ophævede Planklagenævnet denne del af kommunens afgørelse.

Servituttens § 5, stk. 3, om etageantal

Klageren anførte, at den opførte hems i bygning C ikke udgjorde en ekstra etage. Planklagenævnet vurderede, at bygning C fremstod som en bygning i én etage, uanset dens høje facade og vinduer i flere lag. Bygningens indretning, herunder det indvendige niveauspring og hemsen, medførte ikke, at bygningen fremstod som mere end én etage for naboer og forbipasserende. Da etageantallet var i overensstemmelse med servitutten, ophævede Planklagenævnet denne del af kommunens afgørelse.

Berettigede forventninger

Klageren mente at have haft berettigede forventninger, da fritidshaveforeningen havde godkendt byggeriet i henhold til servituttens § 5, stk. 8. Planklagenævnet fandt, at klageren ikke havde haft en berettiget forventning om, at bygningerne var i overensstemmelse med servitutten, eller at kommunen ikke ville håndhæve den. Nævnet lagde vægt på, at klageren ikke havde modtaget besked fra kommunen om, at byggeriet var i overensstemmelse med servitutten, og at foreningens godkendelse ikke var bindende for kommunen, da foreningen ikke havde kompetence til at træffe afgørelse om håndhævelse af privatretlige servitutter efter Planloven § 43. Klagepunktet blev derfor ikke imødekommet.

Proportionalitetsprincippet og værdispild

Klageren anførte, at påbuddet var i strid med proportionalitetsprincippet og ville medføre værdispild. Planklagenævnet fandt, at påbuddet, som tillod enten fjernelse eller omdannelse til skure/udhuse, ikke var i strid med det forvaltningsretlige proportionalitetsprincip. Nævnet lagde vægt på hensynet til retshåndhævelsen, herunder at undgå præcedensvirkning. Nævnet vurderede, at en fysisk lovliggørelse ikke ville medføre et sådant værdispild, at det kunne opveje hensynet til retshåndhævelsen. Klagepunktet blev derfor ikke imødekommet.

Afsluttende bemærkninger

Planklagenævnet ophævede den del af Ballerup Kommunes påbud af 27. september 2022, som vedrørte etageantallet og facadehøjden. Den del af påbuddet, der vedrørte det bebyggede areal, blev opretholdt. En eventuel ny frist for lovliggørelse fastsættes af Ballerup Kommune. Planklagenævnets afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. Lov om Planklagenævnet § 3, stk. 3. Eventuel retssag skal anlægges inden 6 måneder, jf. Lov om Planklagenævnet § 3, stk. 4.