Klage over manglende anmærkning om skimmelsvamp på undertag i tilstandsrapport

En boligejer klagede over, at en bygningssagkyndig ikke havde anført skimmelsvamp på undersiden af undertaget i en tilstandsrapport. Klageren opdagede skimmelsvampen kort efter overtagelsen og mente, at den skyldtes manglende ventilation i tagrummet som følge af forkert udført efterisolering og undertag.

Den bygningssagkyndiges forsvar

Den bygningssagkyndige afviste klagen med henvisning til et forbehold i tilstandsrapporten om begrænset adgang til tagrummet, hvor der stod: "Tagrum/loftrum er besigtiget fra lem og 5 meter ind, pga. manglende fast gangbro." Den sagkyndige henviste desuden til, at rapporten under punkt 17 nævnte risiko for kondens og fugtskader på grund af en aftrækskanal, der var faldet ned i tagrummet. Endelig mente den sagkyndige, at ventilationen var tilstrækkelig, da undertaget var diffusionsåbent.

Skønsmandens vurdering

Ved skønsforretningen blev det konstateret, at der var en fast gangbro i en stor del af tagrummet, hvilket muliggjorde inspektion af mere end halvdelen af arealet. Skønsmanden fandt tydelige misfarvninger, sandsynligvis skimmelsvamp, på undertagsdugen i hele tagrummet, især ved gavlene.

Skønsmanden konkluderede, at misfarvningerne primært skyldtes mangelfuld ventilation af selve tagrummet. Årsagen var, at isoleringen var lagt tæt op ad det diffusionsåbne undertag, uden at der var monteret ventilationsstudse mellem spærene for at sikre tilstrækkelig luftcirkulation. Det blev vurderet, at misfarvningerne var synlige på tidspunktet for den oprindelige besigtigelse, og at den bygningssagkyndige burde have set dem. Skønsmanden bemærkede, at den sagkyndiges forbehold om begrænset adgang var i modstrid med, at vedkommende havde kunnet besigtige og fotografere aftræksrøret 5-6 meter inde i tagrummet.

Disciplinær- og klagenævnet fandt, at den bygningssagkyndige havde begået fejl og forsømmelser ved udarbejdelsen af tilstandsrapporten.

Den bygningssagkyndiges fejl

Skønsmanden konkluderede, at den bygningssagkyndige burde have beskrevet misfarvningerne på undertaget og angivet den sandsynlige årsag hertil. Den mangelfulde ventilation af tagrummet burde have været karakteriseret som en alvorlig skade (rød anmærkning) med en bemærkning om risikoen for fugtskader. Derudover burde det have været nævnt, at loftlemmen til tagrummet ikke var tætsluttende.

Udbedringsomkostninger

De samlede omkostninger til udbedring blev af skønsmanden anslået til 57.500 kr. inkl. moms. Beløbet dækker:

• Etablering af ventilation ved tagfod.
• Montering af ventilationsstudse mellem alle spærfag.