Begrænsning af forbedringsforhøjelse grundet manglende varsling af iværksættelse

Sagen omhandler en forbedringsforhøjelse i en ejendom på X-gade i København Ø. Udlejer, YYY, har gennemført omfattende renoveringsarbejder, herunder udskiftning af vinduer, isolering af tag, udvidelse af altaner samt afskærmning af disse. Arbejderne er gennemført med byfornyelsesmidler.

Udlejer varslede en forbedringsforhøjelse på 188 kr./m² (begrænset fra 219,80 kr./m² grundet beløbsgrænsen i boligreguleringslovens § 26). Beboerrepræsentationen gjorde indsigelse mod størrelsen af forhøjelsen, forbedringsandelen på renovering af klimaskærmen og størrelsen af forhøjelsen for altanudvidelsen.

Et centralt punkt i sagen var, at udlejer ikke havde varslet iværksættelse efter boligreguleringslovens § 24, da de mente, at arbejderne var undtaget denne regel grundet byfornyelsesstøtten. Huslejenævnet fastslog dog, at arbejderne ikke var omfattet af undtagelsesbestemmelsen i boligreguleringslovens § 29, stk. 1, da byfornyelsesstøtten var givet efter en nyere lov end de i § 29, stk. 1 nævnte.

Nævnet skulle tage stilling til, om forbedringsforhøjelsen var berettiget, og i givet fald, hvor stor den skulle være under hensyntagen til den manglende varsling af iværksættelse.

Huslejenævnet traf afgørelse til fordel for lejerne. Nævnet vedtog at begrænse forbedringsforhøjelsen til 95 kr./m² i stedet for de varslede 188 kr./m², da udlejer ikke havde varslet iværksættelse efter boligreguleringslovens § 24.

Nævnet vurderede, at:

1. Der ikke var grundlag for yderligere fradrag i forhold til de afholdte udgifter.
2. Arbejderne havde medført en brugsværdiforøgelse, jf. lejelovens § 58, som ikke var lavere end 95 kr./m².
3. Den samlede leje efter forhøjelsen ikke væsentligt oversteg det lejedes værdi, jf. lejelovens § 49 sammenholdt med kriterierne i lejelovens § 47, stk. 2.

Nævnet pålagde udlejer at tilbagebetale eventuelt for meget opkrævet leje med tillæg af renter efter renteloven senest den 1. juni 2016. Manglende overholdelse af dette ville blive anset som en overtrædelse af lejelovens § 113 a.

Nævnet tog ikke stilling til, i hvilket omfang den fulde forbedringsforhøjelse kunne opkræves ved genudlejning, da udlejer havde oplyst, at der ikke ville ske genudlejninger, men frasalg af andele ved fraflytning.